Od září 2025 začala platit nová pravidla pro oceňování nemovitostí dlužníků v oddlužení. Změna se dotkla zejména spoluvlastnických podílů a v praxi vedla k tomu, že více lidí v insolvenci si mohlo ponechat své bydlení.
Institut chráněného obydlí sloužil i v roce 2025 jako nástroj ochrany dlužníků v oddlužení před ztrátou bydlení. Jeho účelem bylo zajistit, aby lidé v insolvenci nepřicházeli o střechu nad hlavou, pokud jejich obydlí splňovalo kritérium přiměřenosti stanovené právními předpisy.
V minulosti však docházelo k rozdílnému výkladu pravidel, zejména v případech, kdy dlužník nevlastnil celou nemovitost, ale pouze spoluvlastnický podíl. Pokud hodnota nemovitosti nebo podílu překročila určitý limit, mohl insolvenční správce navrhnout její zpeněžení a výtěžek použít na úhradu dluhů.
Problémy starého systému
Hodnota chráněného obydlí se dříve určovala podle statistických dat Českého statistického úřadu, která vycházela mimo jiné z údajů z daně z nabytí nemovitých věcí. Po zrušení této daně v roce 2020 však došlo ke ztrátě důležitého zdroje dat, což vedlo k nejednotné rozhodovací praxi.
Zásadním problémem bylo krácení limitu chráněného obydlí podle velikosti spoluvlastnického podílu. Některé soudy snižovaly ochranný limit úměrně podílu dlužníka, což v praxi znamenalo, že lidé s malým podílem na nemovitosti přicházeli o bydlení i v situacích, kdy skutečná hodnota jejich podílu nebyla nadstandardní.
Typický příklad z praxe
Pokud dlužník vlastnil například čtvrtinu rodinného domu v hodnotě 3,2 milionu korun, jeho podíl měl hodnotu přibližně 800 tisíc korun. Přestože celkový limit chráněného obydlí v dané lokalitě činil tři miliony korun, některé soudy jej krátily na čtvrtinu. Výsledkem bylo, že hodnota podílu limit překročila a podíl musel být prodán.
Naopak dlužník, který vlastnil celý dům v hodnotě 2,9 milionu korun ve stejné lokalitě, o bydlení nepřišel. Tento rozdílný přístup byl vnímán jako nespravedlivý.
Změna platná od září 2025
Od 1. září 2025 došlo ke změně právní úpravy. Limit chráněného obydlí se již nekrátil podle velikosti spoluvlastnického podílu. Hodnota podílu dlužníka se nově porovnávala s plným limitem chráněného obydlí stanoveným pro danou lokalitu.
V uvedeném příkladu si tak dlužník mohl svůj podíl ponechat, protože hodnota 800 tisíc korun byla výrazně nižší než tří milionový limit. Tato změna vedla ke zvýšení ochrany dlužníků, kteří bydleli ve spoluvlastněných nemovitostech.
Nový způsob oceňování nemovitostí
Současně byla zavedena nová metodika oceňování nemovitostí. Ta vycházela z aktuálních statistik cen domů a bytů v jednotlivých obcích a používala jednotné koeficienty. Výpočet hodnoty se stal přehlednějším, srozumitelnějším a předvídatelnějším pro všechny účastníky insolvenčního řízení.
Insolvenční správce podle této metodiky posuzoval, zda hodnota nemovitosti nebo podílu nepřesahuje zákonný limit chráněného obydlí, a podle toho navrhoval, zda má být obydlí ponecháno, nebo zpeněženo. O konečném řešení rozhodoval soud při schvalování oddlužení.
Pro koho ochrana platila
Ochrana chráněného obydlí se vztahovala výhradně na osoby v oddlužení podle insolvenčního zákona. Nevztahovala se na exekuční řízení mimo insolvenci.
Pokud soud rozhodl o zpeněžení nemovitosti, insolvenční správce zajistil její ocenění znaleckým posudkem a následný prodej. Výtěžek po odečtení nákladů a odměny správce sloužil k částečné nebo úplné úhradě dluhů.
Dopad změn v praxi
Podle analýz ministerstva spravedlnosti se institut chráněného obydlí vyskytoval jen u malého procenta insolvencí. Většina chráněných nemovitostí měla podprůměrnou hodnotu a změna pravidel přispěla k tomu, že dlužníci nepřicházeli o bydlení jen kvůli formálnímu výkladu hodnoty spoluvlastnického podílu.
Úprava měla zároveň omezit spekulativní obchodování se spoluvlastnickými podíly na nemovitostech, které v minulosti vedlo k tlaku na dlužníky a jejich rodiny.
Prohřešky, které si zaslouží článek, můžete hlásit na anticorruptionhotline.com nebo na protikorupcnilinka.cz.
