Od ledna 2026 dostávají pronajímatelé do rukou nový procesní nástroj: rozkaz k vyklizení. Kdo po skončení nájmu zůstane v bytě a nebude reagovat včas, může čelit rychlejšímu soudnímu postupu, vyšším nákladům i následné exekuci. Zákon ale zároveň zachovává obranu nájemce — rozhodovat bude platné skončení nájmu, řádné doručení a konkrétní námitky podané včas.
Od 1. ledna 2026 se v Česku mění postup, jak se mohou vlastníci domů a bytů domoci vyklizení nemovitosti po bývalém nájemci. Nový institut rozkazu k vyklizení má fungovat podobně jako platební rozkaz: soud může rozhodnout bez klasického jednání, pokud má k dispozici dostatečné listinné důkazy. Cílem je zkrátit vleklé spory, které dosud často trvaly měsíce. Ministerstvo pro místní rozvoj dokonce uvádí, že nová úprava by měla umožnit rozhodnutí během několika týdnů, nejpozději do šesti měsíců.
Zrychlený postup ale nebude fungovat automaticky. Pronajímatel musí prokázat, že nájem skutečně skončil, že nemovitost vlastní a že bývalého nájemce nejméně 14 dní před podáním návrhu písemně vyzval k dobrovolnému vyklizení. K návrhu se přikládá nájemní smlouva, doklad o skončení nájmu, samotná výzva k vyklizení a doklad o vlastnictví. Právě tady je hranice mezi úspěchem a neúspěchem: bez řádných dokumentů soud rozkaz nevydá.
Klíčová bude reakce nájemce. Jakmile soud rozkaz vydá, má adresát 15 dní na to, aby byt vyklidil nebo podal odpor. Podle informací MMR nestačí jen stručně napsat, že s rozkazem nesouhlasí. Nájemce musí uvést, proč je rozkaz podle něj neoprávněný, například že nájem neskončil nebo že výpověď byla neplatná. Současně dostává i výzvu podle § 114b občanského soudního řádu, v níž má do 30 dnů své námitky podrobně rozvést a doložit důkazy. Jestliže to neudělá, soud může věc uzavřít rozsudkem pro uznání.
Právě tady končí stará taktika „dělat mrtvého brouka“. Mlčení už nebude znamenat automatické získání dalších měsíců navíc. Přesto je fér dodat, že exekuce nepřichází okamžitě po ignorované výzvě nebo po prvním dopisu. Exekuci lze vést až na základě exekučního titulu, tedy vykonatelného rozhodnutí. A i tehdy exekutor nejprve vyzve povinného k dobrovolnému splnění a poskytne mu 30 dnů k vyklizení; teprve po marném uplynutí této lhůty stanoví termín samotného vyklizení nejméně 15 dní předem.
Novela současně neznamená, že si majitel může pomoci sám. Ministerstvo pro místní rozvoj výslovně upozorňuje, že pronajímatel nesmí bývalého nájemce „vystěhovat po svém“ tím, že vymění zámek nebo odpojí energie; takový postup může být protiprávní. Stejně tak platí, že trvalý pobyt v bytě sám o sobě nezakládá právo v nemovitosti zůstávat. Z právního hlediska tedy rozhoduje nájemní titul, nikoli evidence adresy.
Důležité jsou i méně zmiňované dopady. Exekuce vyklizením není jen organizačně tvrdá, ale i finančně nákladná. Materiály MMR uvádějí, že exekutorovi náleží za každou vyklizovanou nemovitost odměna 10 000 Kč, k tomu paušální náhrada výdajů 3 500 Kč a další související náklady; tyto částky se zpravidla připočítávají k vymáhané povinnosti, i když exekutor může předem chtít zálohu po vlastníkovi. Současně však existují i limity: exekuce vyklizením není přípustná, pokud by vážně ohrozila zdravotní stav osoby upoutané na lůžko nebo jde o ženu v šestinedělí či ve vyšším stadiu těhotenství.
Nový režim tak není „bianko šek“ pro pronajímatele, ale výrazné posílení procesní disciplíny na obou stranách. Vlastník musí mít bezchybně ukončený nájem a pečlivě doložené listiny. Nájemce zase nesmí spoléhat na pasivitu a ignorování pošty. Od roku 2026 už totiž ve sporech o vyklizení nebude největší výhodou obstrukce, ale rychlá a věcná reakce. A právě v tom se pravidla hry mění nejvíc.
Prohřešky, které si zaslouží článek, můžete hlásit na anticorruptionhotline.com nebo na protikorupcnilinka.cz.
