Kauce při nájmu bytu není jen „záloha“. Po skončení nájmu musí pronajímatel vrátit nejen samotnou kauci, ale i úroky – a to vždy, i když to není napsané ve smlouvě. Málokdo to ví, přesto mohou jít o desítky tisíc korun.
V nájemním bydlení dnes žije zhruba 900 tisíc domácností, tedy více než 2,2 milionu lidí. Vlastní bydlení je stále hůře dostupné, a tak počet nájemníků dál roste. Přesto mnoho z nich nezná důležité právo, kvůli kterému mohou přijít o nemalé peníze.
Podle zákona má každý nájemník po skončení nájmu nárok nejen na vrácení kauce, ale také na úroky z celé složené částky. A to bez výjimky – i když se o úrocích smlouva vůbec nezmiňuje. Po několika letech mohou úroky dosáhnout klidně desítek tisíc korun.
Úroky patří nájemníkovi vždy
Úroky se počítají z celé výše kauce, a to po celou dobu trvání nájemní smlouvy. Platí to i v případě, že si pronajímatel část kauce ponechá například na opravy bytu nebo na vyrovnání dluhů. Nájemník má na úroky nárok vždy.
Orientační výši úroků si lze spočítat například v kalkulačce Sdružení nájemníků ČR.
Příklad z praxe:
Paní Jana složila před 12 lety kauci ve výši tří nájmů, tedy asi 30 tisíc korun. Pokud by jí dnes nájem končil, měla by dostat nejen kauci zpět, ale také úroky. Ty by po téměř dvanácti letech činily zhruba 47 tisíc korun. Celkem by tak obdržela přibližně 77 tisíc korun. Důvodem je mimo jiné vysoká úroková sazba v době uzavření smlouvy.
Paní Jana složila před 12 lety kauci ve výši tří nájmů, tedy asi 30 tisíc korun. Pokud by jí dnes nájem končil, měla by dostat nejen kauci zpět, ale také úroky. Ty by po téměř dvanácti letech činily zhruba 47 tisíc korun. Celkem by tak obdržela přibližně 77 tisíc korun. Důvodem je mimo jiné vysoká úroková sazba v době uzavření smlouvy.
U nových smluv už úroky nerostou tak rychle, protože současné sazby spotřebitelských úvěrů se pohybují pod osmi procenty.
Nelze se toho zbavit smlouvou
„Nájemce má právo na vrácení jistoty a zároveň na úroky z ní, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Toto právo nelze smluvně vyloučit ani omezit,“ vysvětluje advokátka Lenka Veselá, předsedkyně Sdružení nájemníků ČR.
Občanský zákoník sice přesnou výši úroku nestanoví, v praxi se ale vychází z úroků obvyklých u spotřebitelských úvěrů. Jinými slovy: kauce se bere tak, jako by nájemník pronajímateli půjčil peníze.
Pronajímatel může s kaucí po dobu nájmu nakládat libovolně, investovat ji nebo použít jinak. Má ale jasnou povinnost – po skončení nájmu musí kauci řádně vyúčtovat a vrátit spolu s úroky.
Pokud není ve smlouvě dohodnuto průběžné vyplácení úroků, vyplácí se až při ukončení nájmu.
Když se kauce použije na opravy
Častá situace: pronajímatel si po vystěhování ponechá část nebo celou kauci na opravy bytu. To možné je – ale úroky musí vyplatit vždy a z celé původní částky.
Například:
Nájemník složil kauci 40 tisíc korun. Po třech letech se vystěhuje a úroky činí 10 tisíc. Celková částka je tedy 50 tisíc korun. Pokud pronajímatel započte dluhy nebo opravy za 25 tisíc, musí nájemníkovi vyplatit zbytek – tedy 25 tisíc.
A pokud by opravy „spolkly“ celou kauci, nájemník dostane alespoň úroky.
Nájemník složil kauci 40 tisíc korun. Po třech letech se vystěhuje a úroky činí 10 tisíc. Celková částka je tedy 50 tisíc korun. Pokud pronajímatel započte dluhy nebo opravy za 25 tisíc, musí nájemníkovi vyplatit zbytek – tedy 25 tisíc.
A pokud by opravy „spolkly“ celou kauci, nájemník dostane alespoň úroky.
Pronajímatel navíc musí vše přesně doložit. Nestačí obecné tvrzení o „drobných opravách“. Musí jít o skutečné a prokazatelné náklady.
Když pronajímatel úroky nevrátí
Pokud se majitel bytu k vyplacení kauce a úroků nemá, doporučuje se poslat písemnou výzvu doporučeným dopisem. Vzor výzvy je dostupný na stránkách Sdružení nájemníků ČR.
Nepomůže-li ani to, může se nájemník obrátit na soud a žádat vydání platebního rozkazu. Kromě kauce a úroků pak může požadovat i zákonný úrok z prodlení.
Na uplatnění nároku má nájemník tři roky od splatnosti kauce, což je zákonná promlčecí lhůta.
Pozor na výši kauce
Zákon zároveň stanoví, že kauce nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájmu bez služeb. Pronajímatel může chtít méně – nebo žádnou kauci vůbec. Pokud kauci nevybere, zbaví se tím i povinnosti platit úroky.
Chystají se změny?
Sdružení nájemníků upozorňuje, že současná úprava je nejasná a často vede ke sporům. Jako možné řešení se zvažuje například pojištění kaucí (tzv. rent bond), kdy by nájemník místo složení kauce platil pojištění. To by krylo stejná rizika a odstranilo problémy s vracením peněz. Zatím je ale tato varianta pouze ve fázi jednání.
Prohřešky, které si zaslouží článek, můžete hlásit na anticorruptionhotline.com nebo na protikorupcnilinka.cz.
