Z české firmy evropským hráčem
Skupinu Accolade založil Milan Kratina v roce 2011. Accolade Holding dnes vlastní rovným dílem Milan Kratina a podnikatel Zdeněk Šoustal, každý s podílem 50 procent. Skupina se zaměřuje především na přípravu, vlastnictví a správu průmyslových a logistických areálů. Jejími nájemci jsou výrobní, logistické, maloobchodní i e-commerce společnosti.
(Zdroj: Accolade, Výroční zpráva 2025, accolade.eu)
Rozměry firmy už dávno přesáhly český trh. Na konci roku 2025 skupina uváděla 64 průmyslových parků v osmi zemích a celkem 133 budov. Celková spravovaná plocha dosahovala přibližně 3,82 milionu metrů čtverečních a její hodnota byla uváděna kolem 3,86 miliardy eur. Dalších zhruba 439 tisíc metrů čtverečních bylo ve výstavbě.
(Zdroj: Accolade, Annual Report 2025, accolade.eu)
Vedle průmyslových nemovitostí patří do širšího portfolia skupiny také provozovatel letiště Brno-Tuřany. Accolade jej ovládá od roku 2017. Samotný areál letiště přitom zůstává majetkem Jihomoravského kraje a provozovatel jej má dlouhodobě pronajatý.
(Zdroj: Accolade, informace o vstupu do provozovatele Letiště Brno, accolade.eu)
Miliardy z dluhopisů
Pro české investory se jméno Accolade v posledních letech stále častěji pojí také s dluhopisy.
V roce 2024 nabídla skupina prostřednictvím společnosti Accolade Finco Czech 1 pětileté zelené dluhopisy s úrokem 8 procent ročně. Původně plánovaný objem 1,5 miliardy korun byl kvůli vysoké poptávce zvýšen až na tři miliardy korun.
(Zdroj: Česká národní banka; Accolade, dokumentace k emisi dluhopisů 2024)
Následovaly další emise. V červenci 2026 Accolade oznámila už pátou emisi zelených dluhopisů od roku 2024. Původně zamýšlených 1,25 miliardy korun se kvůli poptávce investorů zvýšilo až na maximálních 2,5 miliardy korun.
(Zdroj: Accolade, „Skupina Accolade vyprodala zelené dluhopisy za 2,5 miliardy Kč“, 2026)
Nejnovější dluhopisy nesou pevný úrok 7 procent ročně, byly vydány 10. července 2026 a splatnost mají v červenci 2030. Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu činí 10 tisíc korun. Na distribuci se podílely Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka a UniCredit Bank.
(Zdroj: Accolade, informace k emisi zelených dluhopisů 2026, accolade.eu)
Emitentem přitom není přímo Accolade Holding, ale účelová společnost Accolade Finco Czech 2, s.r.o. Holding poskytuje za její závazky finanční záruku. Emitent získané prostředky následně používá především k vnitroskupinovému financování dalších společností skupiny.
(Zdroj: Accolade Finco Czech 2, výroční finanční zpráva 2025 a prospekt dluhopisů 2026)
To je pro investora důležitá informace. Accolade Finco Czech 2 sama nevlastní celé rozsáhlé portfolio průmyslových hal, z jehož nájemného by přímo splácela držitele dluhopisů. Její schopnost splácet je proto úzce navázána na finanční zdraví celé skupiny a na to, zda bude dostávat peníze zpět z vnitroskupinového financování.
(Zdroj: Accolade Finco Czech 2, prospekt dluhopisů 2026)
ČNB prospekt schválila. Neznamená to ale bezpečnou investici
U veřejně nabízených dluhopisů se někdy zaměňuje schválení prospektu Českou národní bankou s potvrzením bezpečnosti nebo kvality investice.
Tak tomu není.
ČNB schvaluje prospekt především z hlediska splnění zákonných požadavků na jeho úplnost, srozumitelnost a konzistentnost. Samotný prospekt Accolade výslovně upozorňuje, že schválení regulátorem nelze chápat jako doporučení emitenta ani jako potvrzení kvality dluhopisů.
(Zdroj: Accolade Finco Czech 2, Základní prospekt dluhopisů, květen 2026; Česká národní banka)
Ve srovnání s řadou menších českých korporátních emisí je však struktura Accolade výrazně transparentnější. Skupina publikuje konsolidované auditované výsledky, její dluhopisy jsou přijímány k obchodování na regulovaném trhu pražské burzy a na distribuci emisí se podílejí velké tuzemské banky.
(Zdroj: Accolade, výroční zprávy a emisní dokumentace; Burza cenných papírů Praha)
Co ukazují čísla Accolade
Konsolidovaná aktiva skupiny na konci roku 2025 dosahovala přibližně 44 miliard korun. Výnosy za rok činily kolem 3,58 miliardy korun, zatímco čistý zisk připadající skupině dosáhl zhruba 1,25 miliardy korun.
(Zdroj: Accolade, Annual Report 2025)
Proti roku 2024 tak čistý zisk výrazně poklesl z přibližně 2,17 miliardy korun. Významnou roli podle výroční zprávy hrála nižší účetní hodnota z přecenění investičních nemovitostí, nejde tedy pouze o jednoduchý obraz propadu běžného provozu.
(Zdroj: Accolade, Annual Report 2025)
Pro držitele dluhopisů jsou možná ještě důležitější ukazatele zadlužení.
K 31. prosinci 2025 vykazovala skupina LTV, tedy poměr čistého zadlužení k hodnotě příslušných aktiv, 58,13 procenta. Maximální hranice stanovená dluhopisovými podmínkami činila 65 procent.
(Zdroj: Accolade, Annual Report 2025)
Poměr zajištěného a strukturálně nadřazeného zadlužení k hodnotě aktiv činil 36,1 procenta při stanoveném limitu 47,5 procenta. Vlastní kapitál představoval 35,49 procenta celkových aktiv proti požadovanému minimu 30 procent. Ke konci roku 2025 tak skupina sledované finanční kovenanty plnila.
(Zdroj: Accolade, Annual Report 2025)
Čísla zároveň ukazují, že rychlý růst Accolade je ve významné míře financován cizím kapitálem. Prospekt uvádí ke konci roku 2025 úvěry a další úročené financování v objemu přibližně 23,8 miliardy korun, z toho více než 10,7 miliardy korun neslo pohyblivou úrokovou sazbu.
(Zdroj: Accolade Finco Czech 2, Základní prospekt dluhopisů, květen 2026)
To znamená citlivost na úrokové sazby. Pokud by sazby zůstávaly dlouhodobě vysoké nebo znovu výrazně vzrostly, může se refinancování dluhu prodražit a finanční náklady skupiny zvýšit.
(Zdroj: Accolade Finco Czech 2, Základní prospekt dluhopisů, květen 2026)
Hlavní riziko: ceny nemovitostí nejsou neměnné
Byznys Accolade stojí na reálných nemovitostech a na příjmech od nájemců. To je proti některým dluhopisovým projektům bez významnějších hmotných aktiv podstatný rozdíl.
Ani průmyslové a logistické haly však nejsou bezrizikovým aktivem.
Jejich tržní hodnota závisí na výši nájmů, obsazenosti, finanční kondici nájemců, požadovaných výnosech investorů i úrovni úrokových sazeb. Pokud by ceny komerčních nemovitostí výrazně klesly, mohl by poměr zadlužení k hodnotě aktiv růst i bez dalšího navyšování dluhu.
(Zdroj: Accolade Finco Czech 2, Základní prospekt dluhopisů, část Rizikové faktory, 2026)
Existuje také riziko samotných nájemců. Pokud významný nájemce přestane plnit své závazky nebo odejde a prostory nebude možné rychle pronajmout znovu, může to mít dopad na příjmy skupiny. Accolade toto riziko omezuje mimo jiné prověřováním bonity nájemců a používáním bankovních či mateřských záruk, úplně odstranit ho ale nelze.
(Zdroj: Accolade Finco Czech 2, Základní prospekt dluhopisů, část Rizikové faktory, 2026)
Kontroverze: dlouhý spor o průmyslový park v Liticích
Při hledání závažnějších kontroverzí spojených se skupinou nevystupuje z veřejně dostupných podkladů zásadní kauza typu pravomocně prokázaného finančního podvodu či obdobného pochybení. Dohledat lze ale konflikty spojené s povolováním velkých průmyslových projektů.
Jedním z výraznějších příkladů je Průmyslový park Litice u Plzně.
Proti postupu při posuzování jeho dopadů na životní prostředí vystupoval místní spolek Jsme doma v Liticích. Následovala správní a soudní řízení, mimo jiné kvůli otázce, zda měl projekt projít plným procesem posuzování vlivů na životní prostředí EIA.
(Zdroj: Krajský soud v Plzni, rozsudek ve věci 59 A 8/2018; Nejvyšší správní soud)
Krajský soud v Plzni v roce 2018 zrušil příslušná rozhodnutí Ministerstva životního prostředí a krajského úřadu. Spor se následně dostal až k Nejvyššímu správnímu soudu, který se věcí zabýval také v roce 2023.
(Zdroj: Krajský soud v Plzni; Nejvyšší správní soud, judikatura k projektu Litice)
Je však důležité případ nepopsat jako důkaz nezákonného jednání samotné Accolade. Jádrem sporu byly správní postupy, environmentální posouzení a procesní práva účastníků. Samotná existence soudního řízení neznamená, že developer spáchal protiprávní jednání.
(Zdroj: rozhodnutí správních soudů ve věci Průmyslového parku Litice)
Podobné konflikty jsou současně obecným rizikem developerského byznysu. Velké průmyslové a logistické areály mohou přinášet investice a pracovní místa, zároveň však často vyvolávají odpor části obyvatel kvůli dopravě, záboru půdy, hluku nebo dopadům na krajinu.
Zelené dluhopisy nejsou automaticky bezpečnější
Accolade své aktuální emise označuje jako zelené. Peníze mají směřovat do projektů splňujících stanovená environmentální kritéria a rámec zeleného financování skupiny posuzovala také společnost Sustainalytics.
(Zdroj: Accolade, Green Finance Framework; Sustainalytics; informace k emisi dluhopisů 2026)
Pro investora je ale důležité oddělit dvě věci. Označení „zelený“ říká především to, k jakým typům projektů mají být peníze použity a jaká environmentální kritéria mají splňovat. Neznamená automaticky nižší kreditní riziko nebo vyšší pravděpodobnost splacení dluhopisu.
(Zdroj: Accolade, emisní dokumentace a Green Finance Framework)
Co si má investor hlídat
Sedmiprocentní úrok může vypadat atraktivně, zejména pokud jej investor porovnává s termínovanými vklady nebo státními dluhopisy. Vyšší výnos však není dárkem – je odměnou za vyšší riziko.
U dluhopisů Accolade je vhodné sledovat především zadlužení celé skupiny, LTV, hodnotu nemovitostního portfolia, obsazenost průmyslových parků, splatnost bankovních úvěrů a dluhopisů, schopnost refinancování a vývoj úrokových sazeb.
Důležitá je také struktura samotné emise. Investor nekupuje podíl na konkrétní hale ani přímé vlastnické právo k portfoliu nemovitostí. Kupuje pohledávku vůči emitentovi, za kterou podle emisních podmínek ručí holdingová struktura způsobem popsaným v prospektu.
(Zdroj: Accolade Finco Czech 2, Základní prospekt dluhopisů a konečné podmínky emise 2026)
Velká skupina, ale nikoli bez rizika
Accolade dnes patří mezi nejvýraznější české hráče v evropském segmentu průmyslových nemovitostí. Má rozsáhlé portfolio, mezinárodní působnost, velké nájemce a zveřejňuje auditované finanční údaje. Zájem investorů o její dluhopisy navíc ukazuje, že skupina dokáže na českém kapitálovém trhu získávat miliardové částky.
(Zdroj: Accolade, Annual Report 2025; informace o dluhopisových emisích 2024–2026)
Současně ale platí, že velikost společnosti ani silné jméno nejsou zárukou splacení. Accolade pracuje s významným objemem cizího kapitálu a její finanční stabilita je navázána na hodnotu průmyslových nemovitostí, příjmy z nájmů, úrokové sazby i schopnost průběžně refinancovat své závazky.
(Zdroj: Accolade Finco Czech 2, Základní prospekt dluhopisů 2026; Accolade, Annual Report 2025)
Pro investora proto může být Accolade úplně jiným příběhem než malá neprůhledná firma nabízející dvouciferný úrok bez významnějších aktiv. Ani tady ale neplatí, že atraktivní kupon, zelená nálepka nebo schválený prospekt nahrazují vlastní posouzení rizika.
Dluhopis s výnosem sedm procent ročně zůstává korporátním dluhem. A právě otázka, zda výnos odpovídá podstupovanému riziku, by měla být pro investora důležitější než samotné jméno emitenta.
