Investiční byt v Praze nemusí automaticky znamenat mimořádně výnosné uložení peněz. Přestože zájem Čechů o nemovitosti trvá, kombinace vysokých cen, dražších hypoték a provozních nákladů snižuje skutečný čistý výnos na úroveň, která může být pro část začínajících investorů překvapivě nízká.
Podle finančního poradce a spolumajitele společnosti AMJ Finance & Sport Jolyona Mungengy se u bytů určených k dlouhodobému pronájmu v Praze čistý výnos v průměru pohybuje kolem dvou procent z pořizovací ceny. Zkušenější pronajímatel se podle něj může dostat přibližně ke třem procentům, výrazně vyšší zhodnocení je ale spíše výjimečné.
Za nižším výnosem nejsou jen samotné ceny nemovitostí. Do výsledku vstupují také pravidelné výdaje na opravy, příspěvky do fondu oprav, období bez nájemníka i riziko, že nájemce přestane platit. Právě neplatiči nebo delší výpadky příjmu mohou z investice udělat podstatně náročnější projekt, než jak se může jevit při prvním propočtu hrubého nájmu.
Významným faktorem zůstává i způsob financování. Nemovitosti sice umožňují využít hypotéku a tím finanční páku, zároveň však rostou nároky na rezervu. Investor musí počítat s tím, že v některých obdobích nájemné nepokryje splátky ani další související náklady. Bez dostatečné finanční rezervy se tak i stabilně obsazený byt může stát zdrojem tlaku na rodinný rozpočet.
Vyšší výnos mimo Prahu bývá vykoupen jiným rizikem
Praha podle Mungengy nabízí hlavně vysokou likviditu a větší odolnost trhu. To je z pohledu investora důležité zejména při případném prodeji nebo při hledání nového nájemníka. V levnějších regionech lze sice dosáhnout vyššího průběžného výnosu, takové investice ale mohou nést odlišný profil rizika a slabší jistotu rychlého zpeněžení.
Vyšší čísla mohou přinést ani ne tak klasické nájmy, ale krátkodobé pronájmy. U nich se lze podle uvedeného vyjádření dostat zhruba ke čtyřem procentům. Současně však jde o model s podstatně náročnější správou, vyšší časovou i provozní zátěží a odlišnou strukturou nákladů.
Rozhodování o investici do nemovitostí tak podle dostupných informací nelze zjednodušit na jedno univerzální pravidlo. Záleží na celkové finanční situaci investora, jeho vztahu k zadlužení, ochotě nést riziko i na tom, zda je připraven řešit provozní problémy spojené s pronajímáním. Právě tato stránka bývá v období silného zájmu o investiční byty často podceňovaná, přesto má na konečný ekonomický výsledek zásadní vliv.
