Dvacet dnů mezi rychlostí převodu a ochranou třetích osob

Současný § 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona, stanoví, že jsou-li splněny podmínky pro povolení vkladu, katastrální úřad jej může povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace podle § 16 odst. 1 katastrálního zákona. Vlastník je přitom podle § 16 informován o tom, že právní poměry k jeho nemovitosti jsou dotčeny změnou.

Připravovaná novela toto pravidlo neruší obecně. Navrhované nové znění § 18 však počítá s výjimkou, kdy by bylo možné vklad povolit před uplynutím dvaceti dnů. Týkat se má mimo jiné případu, kdy je vkladovou listinou veřejná listina o právním jednání a návrh za všechny účastníky podá elektronicky zmocněnec, který tuto listinu sepsal. V praxi tak půjde zejména o notáře a převodní smlouvu zachycenou notářským zápisem.

K 15. září 2026 však nejde o účinné právo. Legislativní rada vlády projednávání návrhu novely katastrálního zákona dne 6. srpna 2026 přerušila.

Notářský zápis posiluje jistotu listiny. Neřeší ale automaticky dluhy převodce

Argument pro rychlejší vklad stojí na zvýšené důvěryhodnosti veřejné listiny.

Podle § 6 odst. 1 zákona č. 358/1992 Sb., notářského řádu, jsou notářské zápisy při splnění zákonných náležitostí veřejnými listinami. Podle § 62 notářského řádu se o právních jednáních sepisují notářské zápisy a § 63 stanoví jejich náležitosti, včetně identifikace účastníků, údajů o jejich způsobilosti právně jednat, obsahu právního jednání a potvrzení o prokázání totožnosti.

Ještě důležitější je § 70 a § 70a notářského řádu. Má-li být notářský zápis podkladem pro zápis do veřejného seznamu, obsahuje také vyjádření notáře o předpokladech pro jeho sepsání. Notář mimo jiné posuzuje soulad právního jednání s právními předpisy a splnění náležitostí a podmínek požadovaných pro zápis.

To představuje významnou preventivní kontrolu. Snižuje zejména riziko falešné identity, padělané listiny či nesprávně zachyceného právního jednání.

Z toho ale nelze dovodit, že notářský zápis zároveň potvrzuje ekonomickou „nezávadnost“ převodu vůči všem věřitelům převodce.

Notář nemá zákonný registr všech nezaplacených faktur, soukromých zápůjček, sporných nároků na náhradu škody či pohledávek, o kterých se teprve vede řízení. Jeho kontrolní povinnost při sepisování veřejné listiny proto nelze zaměňovat za kompletní audit solventnosti převodce.

Pravý podpis a platná smlouva ještě neznamenají, že převod nemůže mít zkracující účinek vůči věřitelům.

Klíčový paragraf, na který se v debatě zapomíná: § 10 katastrálního zákona

Při debatě o „rychlejším převodu před exekucí“ je nutné upozornit na velmi důležitou právní skutečnost.

Podle § 10 katastrálního zákona právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Pořadí zápisů se obdobně podle § 9 odst. 2 řídí zásadně okamžikem doručení návrhu.

Jinými slovy: rozhodující není pouze den, kdy katastrální úřad po uplynutí dvaceti dnů fakticky vklad povolí.

Je-li návrh například podán 1. října a katastr jej povolí 25. října, právní účinky povoleného zápisu nastávají zásadně již k 1. říjnu.

Proto je právně nepřesná jednoduchá představa, že během dvacetidenní ochranné doby stačí zahájit exekuci a tím se již podaný převod automaticky zastaví.

Situace je podstatně složitější.

§ 17: katastr zkoumá rozhodující okolnosti podle stavu při podání návrhu

Další zásadní ustanovení představuje § 17 odst. 5 katastrálního zákona. Podle něj katastrální úřad rozhodné skutečnosti zásadně zkoumá podle stavu, který existoval v okamžiku podání návrhu na vklad.

U veřejné listiny je rozsah přezkumu upraven v § 17 odst. 2 a u veřejné listiny o právním jednání speciálně v § 17 odst. 3. Katastr mimo jiné zkoumá, zda v době podání návrhu nebyl v katastru zápis, z něhož vyplývalo omezení účastníka v nakládání s věcí.

Tento časový okamžik je pro posouzení celé problematiky zásadní.

Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi rovněž zdůrazňuje význam pravidel § 17 katastrálního zákona a rozdíl mezi přezkumem soukromé listiny, veřejné listiny a rozhodnutí orgánu veřejné moci. Srov. například rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 3459/2022.

Co z toho plyne?

Pokud dlužník uzavře smlouvu a návrh na vklad podá ještě před vznikem konkrétního omezení jeho dispozičního oprávnění, není automaticky pravda, že každé pozdější zahájení exekuce během dvacetidenní lhůty již podaný návrh na vklad zmaří.

Proto je nutné přesně rozlišovat:

1. kdy byla uzavřena smlouva,
2. kdy byl podán návrh na vklad,
3. kdy vzniklo omezení dispozičního oprávnění dlužníka,
4. o jaký druh omezení jde a
5. zda před pravomocným rozhodnutím katastru nenastala skutečnost, která již podanému návrhu odejme právní účinky.

Právě poslední bod může být pro význam dvacetidenní lhůty klíčový.

Exekuce: generální inhibitorium podle § 44a exekučního řádu

Exekuční řád obsahuje výrazné omezení dispozičního práva povinného.

Podle § 44a odst. 1 zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu, nesmí povinný po doručení vyrozumění o zahájení exekuce zásadně nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí, nejde-li o zákonem stanovené výjimky. Porušení tohoto zákazu může vést k neplatnosti právního jednání, přičemž zákon upravuje osoby oprávněné tuto neplatnost namítnout.

Pro odbornou přesnost je tedy důležité neříkat pouze „jakmile začne exekuce“.

Rozhodující je zejména doručení vyrozumění povinnému a vznik účinků § 44a exekučního řádu.

Pokud by tedy dlužník převedl nemovitost až poté, kdy vůči němu tento zákaz již působí, právní situace bude zásadně odlišná od případu, kdy smlouvu uzavřel a návrh na vklad podal před jeho vznikem.

Právě proto nelze dvacetidenní ochrannou lhůtu prezentovat jako jednoduchou „čekací dobu, během které může exekuce převod předběhnout“. Rozhodující je konkrétní časová posloupnost jednotlivých právních skutečností.

Kde však dvacet dnů skutečně mohou rozhodovat: § 76f občanského soudního řádu

Z hlediska ochrany věřitele je mimořádně důležité jiné ustanovení, a to § 76f odst. 2 občanského soudního řádu.

Jestliže soud předběžným opatřením uloží účastníku, aby nenakládal s určitou nemovitostí, a o návrhu na vklad ještě nebylo pravomocně rozhodnuto, již podaný návrh na vklad pozbývá právní účinky.

A zákon výslovně stanoví, že to platí i tehdy, když bylo samotné právní jednání učiněno ještě předtím, než se předběžné opatření stalo vykonatelným.

Tady získává dvacetidenní minimální lhůta zcela konkrétní procesní význam.

Představme si věřitele, který zjistí, že jeho dlužník převádí svou poslední hodnotnou nemovitost například na osobu blízkou. Věřitel ještě nemá možnost exekuce, protože spor o jeho pohledávku není pravomocně skončen. Může se ale pokusit získat předběžné opatření, kterým soud dlužníkovi nakládání s nemovitostí zakáže.

Pokud se předběžné opatření stane vykonatelným dříve, než katastr o vkladu pravomocně rozhodne, může podle § 76f odst. 2 o. s. ř. již podaný návrh na vklad ztratit své právní účinky.

Právě zde není dvacet dnů pouhou administrativní prodlevou. Mohou představovat čas, během něhož ještě existuje možnost účinné soudní intervence.

Odstranění pevné minimální lhůty tento prostor nemusí odstranit úplně. Může jej však podstatně zkrátit.

Insolvence: další režim, další paragrafy

Ještě jinak funguje insolvenční právo.

Podle § 109 odst. 4 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona, nastávají účinky zahájení insolvenčního řízení okamžikem zveřejnění vyhlášky oznamující zahájení řízení v insolvenčním rejstříku. Současně § 109 omezuje individuální vymáhání vůči majetku dlužníka.

Pro samotné nakládání s majetkem je zásadní zejména § 111 odst. 1 insolvenčního zákona. Dlužník je od vzniku účinků zahájení insolvenčního řízení zásadně povinen zdržet se dispozic s majetkovou podstatou, pokud by znamenaly podstatnou změnu její skladby, využití či určení nebo její nikoli zanedbatelné zmenšení.

A § 111 odst. 3 stanoví, že právní jednání učiněná v rozporu s těmito omezeními jsou vůči věřitelům zásadně neúčinná.

Ani zde ovšem nelze pouze porovnat den zahájení insolvence a den, kdy katastr fyzicky povolil vklad.

Insolvenční zákon dokonce výslovně stanoví v § 140d odst. 2 písm. b), že rozhodnutím o úpadku se nepřerušuje řízení ve věcech vkladu práva k nemovitostem.

Pro výsledné právní posouzení je tedy znovu nutné analyzovat celý časový sled a účinky jednotlivých právních jednání.

Převedením domu ochrana věřitele nekončí. Jen se výrazně komplikuje

Jestliže dlužník stihne nemovitost převést před vznikem relevantních omezení, neznamená to automaticky, že věřitel definitivně přišel o možnost takový převod napadnout.

Občanský zákoník obsahuje institut relativní neúčinnosti právního jednání, tradičně označovaný jako odporovatelnost.

Podle § 589 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, může věřitel za splnění zákonných podmínek požadovat, aby soud určil, že právní jednání dlužníka, které zkracuje uspokojení jeho vykonatelné pohledávky, není vůči němu právně účinné. Podle § 589 odst. 2 se relativní neúčinnost zakládá rozhodnutím soudu o odpůrčí žalobě.

Podrobněji jednotlivé případy upravuje § 590 občanského zákoníku.

Zákon například umožňuje odporovat jednání:

  • učiněnému v posledních pěti letech v úmyslu zkrátit věřitele, byl-li tento úmysl druhé straně znám,
  • určitým zkracujícím jednáním z posledních dvou let,
  • a za zvláštních podmínek také jednáním mezi dlužníkem a osobou jemu blízkou.
§ 591 občanského zákoníku pak obsahuje zvláštní pravidlo pro bezúplatná právní jednání dlužníka.

Nejvyšší soud přitom i v novější judikatuře upozorňuje na zvláštní význam převodů ve prospěch osob blízkých a na důkazní režim chránící věřitele před účelovým vyvedením majetku. Srov. například rozsudek sp. zn. 23 Cdo 3243/2024.

Odpůrčí žaloba ale není právní tlačítko „zpět“

Existence § 589 až § 599 občanského zákoníku však neznamená, že ochrana po uskutečněném převodu je stejně jednoduchá jako zabránění převodu před jeho dokončením.

Relativní neúčinnost totiž sama o sobě neznamená, že se kupní nebo darovací smlouva ruší a vlastnictví se automaticky vrací dlužníkovi.

Věřitel musí podat další žalobu a prokázat podmínky stanovené zákonem. Výsledkem je především možnost uspokojit se i z toho, co z dlužníkova majetku odporovatelným jednáním ušlo, případně domáhat se odpovídající náhrady podle pravidel občanského zákoníku.

Z procesního hlediska proto existuje zásadní rozdíl mezi situací:

„snažím se zabránit dokončení převodu“

a situací:

„převod již proběhl a já se domáhám jeho relativní neúčinnosti“.

Právě tento rozdíl je při hodnocení případného zrychlení katastru důležitější než samotných dvacet kalendářních dnů.

Veřejná listina a ochranná lhůta neřeší stejné riziko

Odborně by proto nebylo přesné stavět proti sobě notářský zápis a dvacetidenní ochrannou lhůtu jako dva zaměnitelné bezpečnostní prvky.

Každý chrání proti něčemu jinému.

Notářský zápis přináší vyšší míru jistoty ohledně identity účastníků, obsahu právního jednání, jeho formy a zákonných předpokladů.

Dvacetidenní lhůta naproti tomu vytváří minimální časový prostor před pravomocným povolením vkladu.

Je proto možné současně zastávat názor, že notářský zápis významně zvyšuje bezpečnost převodu, a současně upozorňovat, že jeho existence sama o sobě nenahrazuje čas, během něhož může zasáhnout třetí osoba nebo soud.

Může tedy rychlejší katastr pomoci dlužníkovi „předběhnout“ věřitele?

Právně korektní odpověď zní: v některých situacích může rychlejší pravomocné skončení vkladového řízení zmenšit časový prostor pro účinný zásah věřitele, ale nelze obecně tvrdit, že odstranění dvacetidenní lhůty umožní dlužníkovi automaticky předběhnout exekuci.

Takový závěr by přehlížel zejména § 10 a § 17 odst. 5 katastrálního zákona.

Na druhou stranu by bylo stejně nepřesné tvrdit, že odstranění dvacetidenního minima nemůže mít na ochranu věřitelů žádný vliv.

§ 76f odst. 2 občanského soudního řádu totiž ukazuje konkrétní případ, kdy skutečnost nastalá až po podání návrhu může vést ke ztrátě jeho právních účinků, pokud o vkladu ještě nebylo pravomocně rozhodnuto.

A právě rychlost pravomocného rozhodnutí zde může být rozhodující.

Skutečná otázka novely není „rychlost, nebo bezpečnost“

Debata o připravované změně katastrálního zákona by se proto neměla redukovat na jednoduché tvrzení, že dvacetidenní lhůta je buď zbytečnou byrokracií, nebo naopak absolutní ochranou před vyváděním majetku.

Není ani jedním.

Pro poctivého prodávajícího, kupujícího a financující banku je rychlejší povolení vkladu ekonomicky i prakticky atraktivní. Notářská forma současně přináší výrazné zvýšení právní jistoty.

Z pohledu věřitele ale existuje jiná otázka:

Pokud se dnes může mezi podáním návrhu a pravomocným rozhodnutím katastru objevit vykonatelné předběžné opatření podle § 76f odst. 2 o. s. ř., které již podanému návrhu odejme právní účinky, jaký rovnocenný mechanismus tuto možnost nahradí, bude-li možné vklad povolit prakticky bez pevně stanovené minimální čekací doby?

To je podle mého názoru právně nejsilnější část diskuse.

Nejde totiž o tvrzení, že notář nedokáže sepsat bezpečnou smlouvu. Ani o tvrzení, že každý rychlý převod je podezřelý.

Jde o systémovou otázku, zda má být bezpečnost převodu posuzována pouze z hlediska prodávajícího a nabyvatele, nebo také z hlediska osob, které u podpisu smlouvy vůbec nejsou, ale jejichž práva mohou být odchodem významného majetku z vlastnictví dlužníka zásadně dotčena.

Rychlejší katastr může znamenat efektivnější převody. U dlužníkova majetku však mohou být právě dny mezi podáním návrhu a jeho pravomocným povolením dobou, kdy se ještě rozhoduje, zda věřitel ochrání svůj nárok preventivně, nebo bude již převedený majetek následně dostihovat odpůrčí žalobou.