Od insolvencí k horským apartmánům
Za skupinou Aequitas stojí JUDr. Jan Langmeier, advokát a insolvenční správce se zvláštním povolením. Aequitas Capital Investment a.s. vznikla v lednu 2020. Langmeier se před založením vlastního investičního byznysu dlouhodobě pohyboval v insolvencích a zastupoval věřitele například v případech Arca Investments nebo Premiot Group.
(Zdroj: Základní prospekt Aequitas Capital Investment 2026; Forbes Česko; e15)
Původní strategie Aequitas počítala vedle realit také se vstupy do problémových firem a jejich restrukturalizací. Postupem času se však skupina zaměřila především na development a provoz horských apartmánů. Dnes se sama prezentuje jako česká investiční a developerská skupina budující síť aparthotelových rezidencí na českých horách.
(Zdroj: Dluhopisář, profil Aequitas Capital Investment; Aequitas Group)
Vlastnická struktura je silně koncentrovaná kolem zakladatele. Aequitas Capital Investment a.s., která vydává dluhopisy, je stoprocentně vlastněna společností Aequitas Capital Investment SICAV a.s. Jediným akcionářem tohoto SICAV je podle prospektu Jan Langmeier, který je tak osobou ovládající emitenta.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026)
Je přitom nutné rozlišovat Aequitas Group jako obchodní označení celé skupiny, Aequitas Capital Investment a.s. jako emitenta dluhopisů a Aequitas Capital Investment SICAV a.s. jako fond kvalifikovaných investorů. Pro investora do dluhopisů je rozhodující především finanční kondice společnosti Aequitas Capital Investment a.s. a schopnost projektových společností vracet jí poskytnuté peníze.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026; Aequitas Group)
Dvě cesty k penězům: fond a dluhopisy
Aequitas získává externí kapitál dvěma hlavními cestami. První je fond kvalifikovaných investorů Aequitas Capital Investment SICAV. Od 1. ledna 2026 jej obhospodařuje a administruje AVANT investiční společnost. Fond je určen pouze kvalifikovaným investorům a skupina u něj v současnosti komunikuje očekávané výnosy podle jednotlivých tříd investičních akcií.
(Zdroj: Aequitas Group; výroční zpráva Aequitas Capital Investment SICAV za rok 2025)
Podfond měl na konci roku 2025 čistou hodnotu aktiv přibližně 170,8 milionu korun, zatímco o rok dříve šlo o 147,3 milionu. Jeho aktiva tvořily mimo jiné účasti s rozhodujícím vlivem za 74,5 milionu korun a úvěry za přibližně 93,1 milionu korun.
(Zdroj: výroční zpráva Aequitas Capital Investment SICAV a Aequitas Restructuring and Development podfondu za rok 2025)
Druhou cestou jsou korporátní dluhopisy dostupné i drobnějším investorům. Dluhopisový program vznikl v roce 2021 a umožňuje maximální objem současně vydaných a nesplacených dluhopisů až jednu miliardu korun. To je ale limit programu, nikoli údaj o tom, kolik dluhopisů firma skutečně prodala.
(Zdroj: Aequitas Group; Česká národní banka)
Aktuálně 6,8 a 8,1 procenta ročně
Od července 2026 nabízí Aequitas dvě nové emise. Tříletý Aequitas Development 6,8 %/2029 měsíční má plánovaný objem 20 milionů korun, nominální hodnotu jednoho dluhopisu 50 tisíc korun a splatnost 30. června 2029. Úrok ve výši 6,8 procenta ročně má být vyplácen měsíčně.
(Zdroj: Aequitas Group, aktuální nabídka dluhopisů)
Druhá emise Aequitas Development 8,1 %/2031 měsíční nabízí výnos 8,1 procenta ročně, maximální objem 40 milionů korun a splatnost na konci června 2031. Také zde je nominální hodnota jednoho dluhopisu 50 tisíc korun a výnos se vyplácí měsíčně.
(Zdroj: Aequitas Group, aktuální nabídka dluhopisů)
Prospekt těchto dluhopisů schválila Česká národní banka 9. června 2026 a je platný do 9. června 2027.
(Zdroj: Česká národní banka, rozhodnutí č. j. 2026/089264/CNB/650; Základní prospekt Aequitas 2026)
Stejně jako u jiných emisí ale platí, že schválení prospektu není potvrzením bezpečnosti investice. ČNB v rozhodnutí ani prospektu neposuzuje hospodářské výsledky emitenta a negarantuje jeho schopnost splatit jistinu nebo úroky.
(Zdroj: Česká národní banka; Základní prospekt Aequitas Capital Investment 2026)
„Kryté majetkem“ není totéž jako zajištěné dluhopisy
Na webu skupiny se objevuje formulace, že její dluhopisy jsou „kryté majetkem emitenta“. Pro investora je však důležité tuto marketingovou formulaci nezaměňovat s právním zajištěním pohledávky konkrétní zástavou.
(Zdroj: Aequitas Group, nabídka dluhopisů)
Prospekt výslovně popisuje nezajištěné dluhopisy jako závazky, jejichž splacení není zajištěno ručitelem ani zástavou věci nebo práva. V případě insolvence se nezajištění držitelé uspokojují až po zajištěných věřitelích. Aktuální emise 6,8 %/2029 je rovněž evidována jako emise bez zajištění a nejnovější analýza Dluhopisáře popisuje současné dluhopisy Aequitas jako nezajištěné.
(Zdroj: Základní prospekt Aequitas 2026; Srovnávač dluhopisů; Dluhopisář, srpen 2026)
To neznamená, že emitent žádný majetek nemá. Znamená to ale, že držitel takového dluhopisu nemá například konkrétní apartmán nebo pozemek zastavený přímo ve svůj prospěch.
(Zdroj: Základní prospekt Aequitas 2026, část Rizikové faktory)
Emitent je především finanční mezivrstva
Z finančního pohledu je zásadní pochopit, co Aequitas Capital Investment a.s. vlastně dělá s penězi získanými od investorů.
Firma poskytuje úvěry a zápůjčky dalším společnostem skupiny, které pak realizují jednotlivé developerské projekty. Samotný emitent tedy není pouze vlastníkem hotových apartmánů vytvářejících stabilní nájemní cash flow. Je do značné míry finančním článkem mezi investory a projektovými společnostmi.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026)
K datu prospektu evidoval například zápůjčku 44,71 milionu korun společnosti realizující projekt Mlýn Herlíkovice, 14,36 milionu společnosti spojené s projektem Portášky a další milionové zápůjčky do ostatních projektových společností.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026)
Prospekt proto sám upozorňuje, že schopnost emitenta splácet jeho vlastní závazky závisí na hospodářských výsledcích společností ve skupině a na jejich schopnosti vracet půjčené peníze.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026, Riziko závislosti emitenta na společnostech ve skupině)
Co říkají čísla emitenta
Nejnovější auditované finanční údaje emitenta obsažené v prospektu jsou za rok 2024. Aequitas Capital Investment a.s. tehdy vykázala aktiva 120,5 milionu korun, zatímco vlastní kapitál činil přibližně 12,8 milionu korun a cizí zdroje 107,8 milionu korun.
(Zdroj: auditovaná účetní závěrka Aequitas Capital Investment a.s. za rok 2024, převzatá do prospektu 2026)
Jinými slovy, účetní vlastní kapitál emitenta odpovídal zhruba 10,6 procenta jeho aktiv. Je však nutné zdůraznit, že jde o nekonsolidovanou rozvahu samotného emitenta, nikoli o konsolidovanou bilanci všech projektových společností a fondu.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026; vlastní výpočet z auditovaných údajů)
Zajímavá je také struktura aktiv. Z celkových 120,5 milionu korun tvořily téměř 100 milionů pohledávky. Naprostou většinu představovaly pohledávky za ovládanými nebo ovládajícími osobami. Hotovost a peníze na bankovních účtech činily 4,42 milionu korun.
(Zdroj: auditovaná účetní závěrka Aequitas Capital Investment a.s. za rok 2024)
Za rok 2024 společnost vykázala čistý zisk 885 tisíc korun po ztrátě 686 tisíc korun v předchozím roce. Výnosové úroky dosáhly 9,17 milionu korun a nákladové úroky 6,78 milionu. To opět odpovídá charakteru společnosti jako financujícího článku skupiny.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, auditovaná účetní závěrka 2024)
Herlíkovice: projekt dokončený, ale kapitál se vrací pomaleji
Důležitým testem obchodního modelu je dokončený projekt Mlýn Herlíkovice. Apartmánový dům s 30 jednotkami byl dokončen a zkolaudován v říjnu 2023.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026)
K datu prospektu bylo prodáno nebo smlouvami o budoucích smlouvách zasmluvněno 22 z třiceti apartmánů, tedy přibližně 70 procent prodejní plochy. Neprodané jednotky skupina vybavila a přešla u nich na aparthotelový pronájem.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026)
Prospekt uvádí dosud realizované tržby 140 milionů korun proti předpokládaným celkovým tržbám 205 milionů korun. V době jeho vyhotovení vykazoval projekt „aktuální hrubou ztrátu“ sedm milionů korun, zatímco po dokončení prodejů kalkuloval s hrubým ziskem 58 milionů korun.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026)
Emitent zároveň v rizikových faktorech uvádí, že u Herlíkovic prodal pouze část apartmánů a zbytek nabízí a pronajímá. U pronajímaných jednotek zmiňuje průměrnou obsazenost kolem 50 procent.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026, Rizikové faktory)
Dluhopisář právě tento vývoj označuje za důkaz, že skupina už prokázala schopnost projekt postavit, ale návrat vloženého kapitálu po dokončení může být pomalejší, než kdyby se všechny jednotky rychle prodaly.
(Zdroj: Dluhopisář, „Sedminásobný skok v ambicích: Dokáže Aequitas ufinancovat svůj krkonošský sen?“, 12. srpna 2026)
AERIS: miliardová sázka ve Velké Úpě
Mnohem větší zkouškou je projekt původně nazývaný Rezidence pod Portáškami a nyní prezentovaný jako AERIS Resort Krkonoše.
Aktuální podoba počítá se 159 apartmány v šesti budovách, podzemním parkováním, wellness a komerčními prostory. Hotelovým operátorem se má stát Pytloun Hotels. Projekt vstoupil v létě 2026 do předprodeje.
(Zdroj: Aequitas Group, AERIS Resort; Forbes Česko)
Prospekt počítá se vstupní investicí 200 milionů korun, stavebními náklady 670 milionů a dalšími náklady ve výši 205 milionů. Celková plánovaná nákladová báze tak vychází na přibližně 1,075 miliardy korun. Plánované tržby mají dosahovat 1,5 miliardy a hrubý zisk před náklady na ekvitní kapitál 425 milionů korun.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026)
Pravomocné stavební povolení projekt získal v roce 2025. Dokončení je podle současných dokumentů plánováno na konec roku 2029, respektive otevření během zimní sezony 2029/2030.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026; Aequitas Group)
A právě tady vzniká jeden z hlavních investičních otazníků. Projekt je násobně větší než dosavadní realizace skupiny. Dluhopisář upozorňuje, že ještě v květnu 2026 nebylo zajištěno financování samotné výstavby a budoucí seniorní financující instituce může požadovat zástavy na projektových aktivech.
(Zdroj: Dluhopisář, kreditní analýza Aequitas Capital Investment, srpen 2026)
Takovou možnost připouští i samotný prospekt. Ten uvádí, že budoucí financující banka či jiný subjekt může požadovat zástavní práva k nemovitostem a podílům projektových společností. Pokud by nastal problém se splácením seniorního financování, mohlo by dojít k realizaci těchto zástav.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026, Riziko realizace zajištění financování)
Pro držitele nezajištěného dluhopisu je pořadí věřitelů podstatné. Zástavní věřitel stojí při problémech projektu v silnější pozici než investor, který má pouze obecnou nezajištěnou pohledávku vůči emitentovi.
(Zdroj: Základní prospekt Aequitas 2026; Dluhopisář)
Kontroverze: Velká Úpa a odpor části místních
Nejvýraznější dohledatelná kontroverze spojená přímo s projekty Aequitas se netýká účetnictví nebo regulátora, ale výstavby ve Velké Úpě.
Projekt Portášky v průběhu příprav narazil na odpor části místních obyvatel. Kritika mířila především na hustotu zástavby, velikost projektu, dopravní a technickou infrastrukturu a obavu, že rozsáhlá apartmánová výstavba zásadně změní charakter Velké Úpy.
(Zdroj: Forbes Česko, 22. srpna 2025; Echo24, 22. července 2025)
Projekt se během příprav také měnil. Starší podoba počítala nejprve se čtyřmi a následně se sedmi budovami. Někteří obyvatelé kritizovali komunikaci investora a jedna z vizualizací vyvolala spor kvůli tomu, že plánovaná budova působila, jako by zasahovala na cizí pozemek. Jan Langmeier takovou možnost odmítl a uvedl, že stavět se bude pouze na pozemcích skupiny.
(Zdroj: dobový text k projektu Rezidence pod Portáškami, vyjádření obyvatel a Jana Langmeiera)
Postupem času byl projekt upraven. Současná varianta počítá se šesti budovami a získala pravomocné stavební povolení. Město s investorem zároveň dohodlo například budoucí bezplatné předání prostor pro dvě lékařské ordinace.
(Zdroj: Forbes Česko; Echo24; Základní prospekt Aequitas 2026)
Je proto fér dodat, že spor s místními není důkazem protiprávního jednání skupiny. Jde o konflikt typický pro rozsáhlejší development v turisticky a přírodně citlivém území – investor projekt prezentuje jako revitalizaci zanedbaného centra Velké Úpy, zatímco část obyvatel se obává rozsahu apartmánové výstavby.
(Zdroj: Forbes Česko, Aequitas Group)
Spíš investiční otazníky než finanční skandál
Ve veřejně dohledaných podkladech nevystupuje Aequitas Capital Investment jako firma spojená s pravomocně potvrzeným finančním podvodem nebo insolvencí emitenta. Aktuálně dohledatelné rozhodnutí ČNB z června 2026 se týká schválení prospektu dluhopisového programu, nikoli sankce.
(Zdroj: Česká národní banka; veřejné rejstříkové databáze)
Kritické body jsou proto především ekonomické: velikost nových projektů v poměru k dosavadní historii skupiny, nezajištěná povaha dluhopisů, relativně nízký vlastní kapitál samotného emitenta, vysoký podíl pohledávek za propojenými společnostmi a závislost na tom, zda jednotlivé developerské projekty vytvoří dostatek hotovosti.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, auditovaná účetní závěrka 2024 a prospekt 2026; Dluhopisář)
Ambice rostou rychleji než historie skupiny
Aequitas není anonymní firma bez dohledatelného vlastníka a bez konkrétních projektů. Má za sebou dokončené realizace, zveřejňuje auditované účetní údaje, provozuje fond kvalifikovaných investorů pod profesionálním správcem a pro dluhopisový program má prospekt schválený ČNB.
(Zdroj: Aequitas Group; výroční zpráva fondu 2025; ČNB)
Současně však nelze Aequitas hodnotit stejně jako dlouhodobě etablovaného developera s desítkami dokončených miliardových projektů. Skupina vznikla v roce 2020 a její dosud nejlépe zdokumentovaná realizace v Herlíkovicích má třicet apartmánů. AERIS má nabídnout 159 jednotek a nákladově se pohybovat kolem jedné miliardy korun.
(Zdroj: Základní prospekt Aequitas Capital Investment 2026; Aequitas Group)
Právě tento skok v měřítku je dnes z pohledu držitele dluhopisů možná nejdůležitější otázkou.
Aequitas musí současně financovat výstavbu, prodávat apartmány, refinancovat jednotlivé zdroje kapitálu a generovat dostatek hotovosti k tomu, aby projektové společnosti mohly vracet prostředky emitentovi. Ten je následně potřebuje na úroky a splacení dluhopisů.
(Zdroj: Aequitas Capital Investment, Základní prospekt 2026; Dluhopisář, kreditní analýza 2026)
Výnos 6,8 až 8,1 procenta ročně proto nelze hodnotit izolovaně. Investor za něj přijímá kreditní a developerské riziko firmy, jejíž největší projekt teprve vstupuje do klíčové realizační fáze a jejíž dluhopisové financování stojí mezi investorem a samotnými projektovými nemovitostmi.
(Zdroj: Aequitas Group; Základní prospekt Aequitas 2026)
Aequitas tak není příběhem bez aktiv a bez viditelného podnikání. Je to však stále investice do relativně mladé developerské skupiny, která právě přechází z menších horských projektů k miliardovému developmentu. A právě schopnost zvládnout tento skok rozhodne o tom, zda se dnešní ambice promění ve výnos pro investory – nebo v podstatně náročnější test její finanční struktury.
