„Fond“ v názvu ještě neznamená investiční fond
Hned na začátku je potřeba vysvětlit jednu věc. Realitní & Investorský fond, a.s. není klasickým investičním fondem, do kterého investor nakupuje podílové či investiční akcie a jehož majetek je obhospodařován podle pravidel kolektivního investování. Jde o běžnou akciovou společnost podnikající na realitním trhu, která získává významnou část kapitálu prostřednictvím podnikových dluhopisů.
Dluhopisář na tento rozdíl upozorňuje výslovně: společnost si sice říká „fond“, z právního a ekonomického hlediska však jde o standardního korporátního emitenta.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025; Dluhopisář, Bondshow: Realitní & Investorský fond.)
Pro drobného investora není tento rozdíl pouze slovíčkařením. Nekupuje podíl v regulovaném realitním fondu s diverzifikovaným portfoliem. Půjčuje peníze konkrétní akciové společnosti a nese její kreditní riziko.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, emisní podmínky dluhopisového programu 2025.)
Kdo za RIF stojí
Realitní & Investorský fond vznikl v roce 2019 a patří do širší finančně-realitní skupiny Allrisk.
Přímo 80 procent akcií emitenta vlastní Allrisk Group, a.s. Zbývajících deset procent drží Ondřej Polák a deset procent Jiří Toman. Samotnou Allrisk Group vlastní Polák a Toman rovným dílem, každý po 50 procentech. Ekonomická kontrola nad emitentem je tak ve výsledku rozdělena mezi tyto dva podnikatele.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025.)
Do skupiny Allrisk patří mimo jiné finančně-zprostředkovatelská společnost Allrisk a také další dluhopisový emitent Allrisk Meridiem Investment, který financuje vlastní realitní projekty. RIF je tedy součástí podstatně širšího holdingu a není jedinou společností skupiny, která získává peníze prostřednictvím dluhopisů.
(Zdroj: Dluhopisář, profil Allrisk – Realitní & Investorský fond; prospekt RIF 2025.)
RIF vlastní také dvě stoprocentní dceřiné společnosti REINFO service a REINFO service Mírová. Prospekt nicméně uvádí, že k datu jeho vyhotovení ani jedna nevykonávala významnou činnost.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025.)
Byznys: koupit problémovou nemovitost levně a následně ji prodat
Podnikatelský model RIF je poměrně snadno pochopitelný.
Firma vyhledává nemovitosti, u kterých vidí zajímavý poměr mezi kupní cenou a potenciální návratností. Výhodná cena často vzniká proto, že vlastník potřebuje peníze velmi rychle nebo je nemovitost zatížena právním problémem.
Prospekt mezi typické situace řadí například exekuci, dražbu, zástavní právo, práva třetích osob nebo nevýhodnou nájemní smlouvu. RIF nemovitost koupí, právní problém odstraní a následně ji pronajme nebo se ziskem prodá.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025.)
Firma rovněž nabízí službu výkupu nemovitostí za hotové. Pro prodávajícího může být atraktivní rychlost transakce; ekonomickou cenou za tuto rychlost je zpravidla nižší kupní cena, která vytváří prostor pro následný zisk RIF.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025; Dluhopisář, analýza emitenta.)
Nejde přitom jen o plán na papíře. Podle prospektu společnost od svého vzniku do schválení dokumentu v roce 2025 prodala 56 nemovitostí.
V roce 2021 prodala dvanáct objektů za 51,3 milionu korun, v roce 2022 devět za 57,5 milionu, v roce 2023 třináct za 54,4 milionu a v roce 2024 dalších třináct za 58,2 milionu korun. Do schválení prospektu v roce 2025 následovalo dalších pět prodejů za necelých 16 milionů.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025.)
To je důležitá pozitivní stránka příběhu: RIF není prázdnou účelovou firmou bez provozní historie. Nemovitosti skutečně nakupuje a prodává a za sebou má několik let transakcí.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025; Dluhopisář, říjen 2025.)
Spíš obchodník s nemovitostmi než rentiér
Název a marketing kolem realit mohou u investora vyvolat představu společnosti vlastnící velké portfolio pronajímaných bytů, z nichž pravidelně inkasuje stabilní nájemné.
Ve skutečnosti je obchodní model mnohem více založený na otáčení nemovitostí.
Prospekt uvádí, že od založení dosáhly příjmy společnosti z pronájmů jen něco přes dva miliony korun, zatímco výnosy z prodeje nemovitostí překročily dvě stě milionů. Hlavním ekonomickým motorem je tedy nákup a následný prodej, nikoliv dlouhodobé nájemné.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025.)
To má význam také pro posuzování dluhopisů. Stabilní nájemní portfolio vytváří relativně předvídatelné cash flow. Obchodník s nemovitostmi je naproti tomu více závislý na tom, zda se podaří najít atraktivní nemovitosti, koupit je dostatečně levně a následně včas najít kupce.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025, část Rizikové faktory.)
Aktuální dluhopis: 6,2 procenta do roku 2030
Aktuálně nabízí RIF emisi RIF 6,2/2030 s ISIN CZ0003576993.
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu činí 50 tisíc korun. Datum emise bylo stanoveno na 24. září 2025 a konečná splatnost na 24. září 2030. Úroková sazba činí pevně 6,2 procenta ročně a úrok je vyplácen pololetně.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Konečné podmínky emise RIF 6,2/2030.)
Předpokládaný objem emise je 250 milionů korun. Podle části konečných podmínek věnované veřejné nabídce může být nabídka navýšena maximálně na 375 milionů korun. Celý nový dluhopisový program RIF z roku 2025 dovoluje až 480 milionů korun současně vydaných a nesplacených dluhopisů a je koncipován na deset let.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Konečné podmínky RIF 6,2/2030; Unijní prospekt pro růst 2025.)
K 25. srpnu 2026 veřejná nabídka této emise stále běží. Podle konečných podmínek je základní nabídkové období stanoveno do 17. září 2026 a v případě následného schválení prospektu může být prodlouženo.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Konečné podmínky RIF 6,2/2030.)
Na co budou nové stovky milionů použity? Konkrétní projekt určen nebyl
U řady realitních dluhopisů investor alespoň přibližně ví, že jeho peníze financují konkrétní dům, pozemek nebo developerský projekt.
Tady je účel podstatně širší.
V konečných podmínkách aktuální emise je uvedeno, že prostředky budou použity na uskutečňování a rozvoj podnikatelské činnosti emitenta. Současně je výslovně uvedeno, že k datu dokumentu nebyl určen konkrétní projekt ani konkrétní způsob využití výtěžku.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Konečné podmínky emise RIF 6,2/2030.)
Při základním objemu emise firma odhaduje čistý výnos po nákladech přibližně na 244,85 milionu korun; při maximálním navýšení veřejné nabídky asi na 367,35 milionu korun. Distribuční náklady jsou plánovány kolem dvou procent.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Konečné podmínky RIF 6,2/2030.)
Pro investora to znamená, že nekupuje projektový dluhopis s jasně odděleným zdrojem budoucího splacení. Půjčuje obecně firmě a spoléhá na kvalitu jejího celkového podnikání a hospodaření.
Dluhopisy nejsou zajištěny konkrétní nemovitostí
Tohle je jeden z nejdůležitějších bodů celé analýzy.
Společné emisní podmínky uvádějí, že závazky z dluhopisů jsou přímé, obecné, nezajištěné, nepodmíněné a nepodřízené závazky emitenta.
Držitel tedy nemá například konkrétní byt, dům nebo portfolio nemovitostí zastavené přímo ve svůj prospěch.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025, část Status dluhopisů.)
Dluhopisář v aktuálnější analýze z října 2025 zároveň upozorňuje, že emise je bez zajištění a bez finančních kovenantů, které by například určovaly maximální přípustnou zadluženost nebo minimální úroveň vlastního kapitálu.
(Zdroj: Dluhopisář, „Realitní & Investorský fond z Allrisk o rok a půl později“, 23. 10. 2025.)
Marketing mluví o „nemovitostmi krytých dluhopisech“
Právě zde vzniká zajímavý rozdíl mezi marketingovým a právním pohledem.
Allrisk ve svém magazínu o realitních investicích používá formulaci „nemovitostmi kryté dluhopisy“ a hovoří také o „nízkém riziku“. Materiál uvádí, že dluhopisy jsou vydávány do maximálního dluhového zatížení 65 procent.
(Zdroj: Allrisk Magazín 2025, Investice v realitách.)
To ale investor nesmí zaměňovat s právním zajištěním.
Aktuální prospekt jasně definuje dluhopisy jako nezajištěné. Formulace o „krytí nemovitostmi“ tedy může ekonomicky odkazovat na skutečnost, že společnost vlastní realitní aktiva, nikoliv na to, že konkrétní nemovitosti představují zástavu ve prospěch držitelů dluhopisů.
(Zdroj: Allrisk Magazín 2025; Realitní & Investorský fond, emisní podmínky 2025.)
To je zásadní rozdíl. Mít nemovitosti v rozvaze a mít nemovitosti zastavené držitelům dluhopisů jsou dvě odlišné věci.
Co ukazují nejnovější auditovaná čísla
Nejnovější auditované finanční údaje zahrnuté v aktuálním prospektu jsou za rok 2024.
Aktiva RIF tehdy dosáhla 138,5 milionu korun, oproti 112 milionům o rok dříve. Vlastní kapitál činil jen 10,56 milionu korun, zatímco cizí zdroje dosahovaly 125,85 milionu korun.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, auditovaná účetní závěrka 2024, převzatá do prospektu 2025.)
Jinými slovy, vlastní kapitál tvořil necelých osm procent bilanční sumy a cizí zdroje více než devět desetin aktiv.
To představuje poměrně tenký kapitálový polštář. Pokud by firma utrpěla významnější ztrátu z prodeje nemovitostí nebo z nesplacené velké pohledávky, ztráta by relativně rychle ukrajovala z vlastního kapitálu.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, auditovaná účetní závěrka 2024; vlastní výpočet z auditovaných údajů.)
Samotných vydaných dluhopisů měla společnost ke konci roku 2024 v rozvaze za 69,45 milionu korun, zatímco o rok dříve to bylo 40,8 milionu.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, auditovaná účetní závěrka 2024.)
Obrat téměř 60 milionů, čistý zisk jen 381 tisíc
Za rok 2024 vykázal RIF tržby z prodeje zboží 58,08 milionu korun a tržby z výrobků a služeb dalších 1,16 milionu. Provozní výsledek hospodaření dosáhl 4,68 milionu korun.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, auditovaná účetní závěrka 2024.)
Jenže finanční náklady velkou část provozního zisku spotřebovaly.
Úrokové náklady dosáhly 6,72 milionu korun, proti nim stály úrokové výnosy 2,19 milionu. Výsledkem byl konečný čistý zisk pouhých 381 tisíc korun, přestože firma realizovala obrat téměř 60 milionů.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, auditovaná účetní závěrka 2024.)
Čistá zisková marže se tak pohybovala hluboko pod jedním procentem. To je při rostoucím dluhopisovém financování údaj, který stojí za pozornost: firma sice provozně vydělává, ale úroky jsou významnou částí její ekonomiky.
(Zdroj: auditovaná účetní závěrka RIF 2024; vlastní výpočet z auditovaných údajů.)
90 milionů bezúročně mateřské společnosti
Nejvýraznějším bodem finanční struktury RIF je ale pohledávka za mateřskou Allrisk Group.
Prospekt uvádí, že Realitní & Investorský fond poskytl mateřské společnosti bezúročnou zápůjčku ve výši 90,15 milionu korun.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025.)
Částka je mimořádně významná v poměru k velikosti samotného emitenta. Pro srovnání: vlastní kapitál RIF na konci roku 2024 činil jen 10,56 milionu korun.
Prospekt dokonce výslovně uvádí, že právě kvůli této zápůjčce lze hovořit o ekonomické závislosti emitenta na Allrisk Group. Pokud by mateřská společnost nebyla schopna peníze vrátit, podle samotného prospektu by to mohlo vyústit i v neschopnost RIF plnit jeho vlastní závazky.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025.)
Celkové pohledávky vůči spřízněným osobám podle prospektu dosahovaly v době jeho vyhotovení přibližně 92 milionů korun.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025, část Kreditní riziko.)
Firma půjčuje mateřské společnosti zdarma, sama za peníze úrok platí
Ještě zajímavější je druhá strana stejného vztahu.
Prospekt označuje za vysoké riziko střetu zájmů skutečnost, že emitent poskytl Allrisk Group přibližně 90 milionů korun bezúročně, zatímco od stejné mateřské společnosti současně čerpal přibližně 12 milionů korun s úrokem šest procent ročně.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025, část Riziko střetu zájmů.)
Prospekt sám připouští, že tato struktura může vést ke snížení hospodářského výsledku RIF.
Jinými slovy: firma získává část kapitálu od dluhopisových investorů za úrok, současně významnou část prostředků poskytla mateřské společnosti bezúročně a od mateřské společnosti naopak jiné peníze čerpala úročeně.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025.)
Právě tento vztah patří k největším výhradám Dluhopisáře. Ten upozorňuje, že bezúročná půjčka mateřské společnosti financovaná úročenými dluhy vytváří významnou nerovnováhu v kapitálové struktuře emitenta.
(Zdroj: Dluhopisář, analýzy RIF z dubna 2024 a října 2025.)
Střet zájmů označuje za „vysoký“ samotný prospekt
Nejde přitom jen o názor externího analytika.
V kapitole rizikových faktorů označuje samotný emitent riziko střetu zájmů jako vysoké.
Důvodem je nejen financování uvnitř skupiny, ale také skutečnost, že členové správní rady a klíčoví lidé RIF zastávají role uvnitř emitenta i dalších společností skupiny. Prospekt připouští možnost, že by v určitých situacích mohly být zájmy širší skupiny upřednostněny před zájmy samotného emitenta.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025, část Rizikové faktory.)
To automaticky neznamená, že k poškozování RIF skutečně dochází. Je ale neobvyklé a pro investora podstatné, když sám emitent klasifikuje potenciální střet zájmů v nejvyšší kategorii významnosti.
Emitent přiznává: podrobný business plán nemáme
Další nezvyklou pasáž najdeme přímo v prospektu.
RIF mezi středně významná rizika zařadil riziko neexistujícího business plánu. Uvádí, že nemá zpracovaný podrobný podnikatelský plán pro budoucí investice, nemá SWOT analýzu potenciálních projektů a komplexně nevyčíslil potenciální obrat ani zisk zamýšlených aktivit.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025.)
To souvisí s charakterem jeho podnikání. Firma potřebuje reagovat na příležitosti, které se na realitním trhu objeví – například nemovitost prodávanou v časové tísni nebo objekt s odstranitelnou právní vadou.
Pro dluhopisového investora to ale znamená nižší předvídatelnost. Nové stovky milionů mohou být získány ještě předtím, než je přesně určeno, do kterých konkrétních nemovitostí budou investovány.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt a konečné podmínky RIF 6,2/2030.)
Staré dluhopisy mají částečně splácet nové dluhopisy
Ještě důležitější je část věnovaná refinancování.
Prospekt otevřeně uvádí, že téměř veškeré zdroje financování činnosti RIF tvoří cizí zdroje a že emitent hodlá své zadlužení dále navyšovat emisemi dalších dluhopisů.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025.)
A přímo popisuje i očekávaný způsob splácení: část dříve emitovaných dluhopisů chce RIF splatit z výnosů podnikatelské činnosti a část refinancovat vydáním nových dluhopisových emisí.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025, Riziko spojené s refinancováním.)
Refinancování samo o sobě není nic mimořádného. Používají ho velké firmy, banky i státy. Riziko nastává tehdy, když je firma na novém financování závislá a kapitálový trh se v okamžiku splatnosti zavře nebo investoři přestanou mít o nové emise zájem.
Předchozí veřejné emise se nevyprodaly
Právě zde je zajímavé podívat se na výsledky předchozích veřejných nabídek.
U emise RIF 6,4/2029 z roku 2024 plánovala společnost základní objem 50 milionů korun. Nakonec investoři upsali 23,9 milionu korun.
U emise RIF 5,5/2027, rovněž s plánovaným objemem 50 milionů, bylo upsáno pouze 5,9 milionu korun.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, oficiální oznámení výsledků veřejných nabídek.)
To není důkaz problému se splácením – firma jednoduše získala méně peněz, než původně nabízela. Z hlediska budoucího refinancování je ale historie poptávky relevantní, protože současná emise má mnohonásobně větší plánovaný objem.
Investor nemá garantovanou možnost odejít před rokem 2030
Konečné podmínky umožňují držiteli požádat emitenta o předčasné splacení dluhopisu.
To ale není stejné jako právo na předčasné splacení.
Dokument výslovně uvádí, že emitent nemá povinnost žádosti investora vyhovět. Investor proto musí při rozhodování počítat s tím, že může být v investici vázán až do září 2030.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Konečné podmínky RIF 6,2/2030.)
Samotný emitent naopak právo rozhodnout o předčasném splacení má.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Konečné podmínky RIF 6,2/2030.)
ČNB prospekt schválila. Riziko ale neposuzovala za investora
Aktuální základní prospekt RIF schválila Česká národní banka rozhodnutím ze 16. září 2025, které nabylo právní moci následující den.
(Zdroj: Česká národní banka, rozhodnutí ve věci Realitní & Investorský fond, a.s.)
Stejně jako u jiných korporátních dluhopisů ale schválení prospektu neznamená, že ČNB potvrzuje bezpečnost investice, kvalitu firmy nebo její schopnost dluh splatit.
Prospekt je informační dokument. Kreditní riziko zůstává na investorovi.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025; Česká národní banka.)
Kontroverze: historické pokuty v širší skupině Allrisk
Při hledání dohledatelných kontroverzí je důležité od sebe oddělit RIF a ostatní společnosti skupiny.
Česká národní banka v roce 2019 pravomocně uložila společnosti Allrisk, a.s. pokutu 200 tisíc korun. Sankce se týkala nedostatků při zprostředkování investičních služeb, spotřebitelských úvěrů a evidence související s pravidly proti legalizaci výnosů z trestné činnosti.
(Zdroj: Česká národní banka, pravomocné rozhodnutí S-Sp-2019/00214/CNB/573.)
Rozhodnutí zároveň připomíná, že stejné společnosti byla už v roce 2014 uložena pokuta 40 tisíc korun kvůli nedostatkům v registru pojišťovacích zprostředkovatelů.
(Zdroj: Česká národní banka, rozhodnutí z roku 2019, odkaz na předchozí sankci z roku 2014.)
Tyto pokuty ale nebyly uloženy emitentovi Realitní & Investorský fond. Týkaly se společnosti Allrisk, a.s., tedy jiné právnické osoby ze stejné skupiny. Je proto korektní je uvádět pouze jako historickou regulatorní stopu skupiny, nikoliv jako pochybení samotného RIF.
(Zdroj: Česká národní banka; prospekt RIF 2025.)
Závažnou soudní nebo insolvenční kauzu RIF veřejné podklady neukazují
U samotného Realitního & Investorského fondu jsem v prověřovaných veřejných zdrojích nenalezl pravomocně potvrzenou kauzu typu podvodu s dluhopisy, insolvence nebo obdobného závažného finančního pochybení.
Prospekt z roku 2025 zároveň uvádí, že v předchozích dvanácti měsících emitentovi nebylo známo žádné významné správní, soudní nebo rozhodčí řízení, které by mělo nebo mohlo mít podstatný dopad na jeho finanční situaci.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, Unijní prospekt pro růst 2025.)
To ale neznamená, že zde nejsou otázky pro investora. U RIF jsou nejvýraznější sporné body zatím strukturální a finanční, nikoli trestněprávní: bezúročné financování mateřské společnosti, vysoký podíl cizích zdrojů, nízká rentabilita, absence zajištění a plánované refinancování dluhopisů novými emisemi.
(Zdroj: prospekt RIF 2025; Dluhopisář, říjen 2025.)
Co hraje ve prospěch RIF
RIF má několik vlastností, kterými se odlišuje od řady anonymních českých dluhopisových projektů.
Především má reálnou historii podnikání. Firma existuje od roku 2019, nakupuje skutečné nemovitosti a podle prospektu do roku 2025 realizovala 56 prodejů. Auditovaná účetní závěrka umožňuje sledovat její aktiva, závazky, náklady i zisk.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025 a auditovaná účetní závěrka 2024.)
Podnikatelský model je navíc poměrně srozumitelný. Firma se nesnaží vydělávat na exotickém technologickém projektu, ale na rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou nemovitostí, případně na jejich pronájmu.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025.)
Výhodou může být i vazba na širší skupinu Allrisk, která se řadu let pohybuje ve finančním a realitním sektoru. Na druhou stranu právě finanční propojení s mateřskou skupinou představuje současně jedno z hlavních kreditních rizik emitenta.
(Zdroj: prospekt RIF 2025.)
Co by měl investor naopak sledovat nejpozorněji
Na prvním místě je 90,15milionová pohledávka za Allrisk Group. V poměru k vlastnímu kapitálu a bilanční sumě RIF jde o mimořádně významnou expozici. Budoucí snížení této pohledávky by bylo pro samostatnou finanční sílu emitenta pozitivním signálem; její další růst naopak zvyšuje závislost na mateřské firmě.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025.)
Druhým bodem je vlastní kapitál. Na konci roku 2024 činil pouze 10,56 milionu korun proti cizím zdrojům 125,85 milionu. Při dalším významném růstu dluhopisového financování by proto bylo žádoucí sledovat, zda současně roste také kapitálová základna firmy.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, auditovaná účetní závěrka 2024.)
Třetím bodem je ziskovost. Provozní výsledek za rok 2024 činil 4,68 milionu korun, avšak konečný zisk jen 381 tisíc. Pokud má firma v budoucnu obsluhovat výrazně větší objem dluhopisů, musí růst také její schopnost vytvářet hotovost po zaplacení úroků.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, auditovaná účetní závěrka 2024.)
Čtvrtým bodem je refinancování. Sama společnost počítá s tím, že část splatných dluhopisů nahradí novými emisemi. Investor by proto měl sledovat nejen účetní zisk, ale také objem splatných emisí v jednotlivých letech a schopnost RIF získávat nový kapitál.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025.)
A pátým bodem je skutečné použití peněz z aktuální 6,2procentní emise. Při vydání nebyl konkrétní projekt určen. Až další finanční výkazy ukážou, zda nové stovky milionů skončily převážně v nových nemovitostech generujících zisk, nebo v dalších pohledávkách a vnitroskupinovém financování.
(Zdroj: Konečné podmínky RIF 6,2/2030.)
Reálný realitní byznys, ale ne klasický bezpečný „fond“
Realitní & Investorský fond není příběhem firmy bez majetku a bez podnikatelské historie. Za šest let vytvořil reálný obchodní model, koupil a prodal desítky nemovitostí a jeho provozní hospodaření je ziskové.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025 a účetní závěrka 2024.)
To však samo o sobě z dluhopisu nedělá konzervativní realitní investici.
Investor půjčuje společnosti s vlastním kapitálem kolem 10,6 milionu korun, která měla na konci roku 2024 téměř 126 milionů korun cizích zdrojů a současně eviduje více než 90milionovou expozici vůči spřízněným osobám.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, auditovaná účetní závěrka a prospekt 2025.)
Dluhopisy jsou právně nezajištěné, Dluhopisář upozorňuje na absenci kovenantů a aktuální emise není navázána na konkrétní projekt. Samotný prospekt navíc označuje střet zájmů za vysoké riziko a připouští částečné refinancování starých dluhopisů novými.
(Zdroj: Realitní & Investorský fond, prospekt 2025; Dluhopisář.)
Proto bych hlavní otázku u aktuálního výnosu 6,2 procenta ročně nestavěl pouze tak, zda jsou nemovitosti dobré aktivum.
Podstatnější je, zda tento výnos dostatečně kompenzuje kreditní riziko konkrétního emitenta, jeho vysoké dluhové financování, nízký vlastní kapitál a mimořádně velkou pohledávku za mateřskou společností.
RIF má skutečné nemovitosti a skutečné tržby. Investor však nemá zástavu na konkrétní nemovitosti. Má pohledávku za firmou – a právě finanční zdraví této firmy, nikoliv slovo „fond“ v názvu, rozhodne v roce 2030 o tom, zda dostane své peníze zpět.
