Firma existuje od roku 2014. Podnikat ale začala až v roce 2023
BBRS Group s.r.o. byla založena 13. ledna 2014, do března 2023 však nesla název Centilien s.r.o. Samotný prospekt výslovně uvádí, že firma svou podnikatelskou činnost zahájila až v březnu 2023.
To je podstatný rozdíl. Desetiletý údaj o stáří společnosti může na první pohled působit jako dlouhá historie, pro posuzování schopnosti generovat peníze z developmentu jsou však relevantní prakticky teprve poslední tři roky.
(Zdroj: BBRS Group, Unijní prospekt pro růst 2025.)
Dluhopisář proto BBRS charakterizuje jako společnost, která byla až do roku 2023 neaktivní a následně se rozhodla rozvíjet developerský byznys financovaný mimo jiné dluhopisovými penězi.
(Zdroj: Dluhopisář, profil BBRS Group.)
Za BBRS stojí Martin Kozák
Jediným vlastníkem BBRS Group je Martin Kozák, který drží 100 procent obchodního podílu a zároveň je jediným jednatelem společnosti. Strategii a obchodní vedení tedy soustřeďuje v rukou jedna osoba.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Kozák současně stoprocentně vlastní společnost OAK Group Czech a působí v celé řadě jejích projektových společností, mezi nimi například OAK Development, OAK Residence, OAK Resort, OAK Flats, OAK Finance, OAK Villas, Villa Šestajovice, Villa Běchovice, Villa Uhříněves nebo Villa Brandýsek.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025; obchodní rejstřík OAK Group Czech.)
To vysvětluje, proč se na webových stránkách BBRS mluví o dlouholetých zkušenostech vlastníka v developmentu. Historii Martina Kozáka a OAK Group však nelze automaticky zaměňovat za historii samotného emitenta BBRS Group.
Dokončené projekty na webu BBRS nejsou projekty BBRS
Tady je jeden z nejdůležitějších detailů celého příběhu.
Na webových stránkách BBRS jsou jako již realizované projekty prezentovány například Byty Uhříněves, Dvojdomy Brandýsek a Villa Šestajovice.
Přímo nad nimi ale firma uvádí: „Jedná se o projekty, které realizovala a realizuje partnerská skupina OAK Group Czech.“
(Zdroj: BBRS Group, sekce Projekty.)
Není tedy přesné říci, že BBRS jako emitent dluhopisů sama dokončila všechny projekty, které vidí investor v jejím portfoliu. Dokončené reference pocházejí do značné míry od samostatné OAK Group propojené společným vlastníkem.
To nemusí být samo o sobě problém – zkušenosti majitele a partnerské skupiny mají reálnou hodnotu. Pro kreditní analýzu dluhopisu je však rozhodující, která právnická osoba projekt vlastní, kde vzniká zisk a která společnost odpovídá za dluh investorům.
(Zdroj: BBRS Group, portfolio; Základní prospekt 2025.)
OAK Group dokonce není součástí skupiny emitenta
Rozdělení jde ještě dál.
Prospekt BBRS výslovně upozorňuje, že OAK Group Czech není a nebude součástí skupiny BBRS Group, přestože obě společnosti vlastní Martin Kozák.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
To je pro držitele dluhopisu podstatné. Ekonomický úspěch projektu realizovaného společností OAK nebo některou její dcerou automaticky neznamená, že vzniklá aktiva či hotovost patří BBRS Group.
Co tedy BBRS skutečně dělá?
V letech 2023 a 2024 firma podle prospektu budovala obchodní, investiční a akviziční oddělení a vytvářela síť smluvních spolupracovníků.
Vedle přípravy developmentu se věnovala realitnímu zprostředkování a stavebním či rekonstrukčním pracím. Prospekt uvádí zhruba deset dokončených rekonstrukčních projektů, převážně bytových jednotek v Praze.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
V realitním zprostředkování BBRS nabízela mimo jiné nemovitosti z projektů OAK Group. K datu dokumentace zprostředkovávala prodej 22 nemovitostí zahrnujících byty, rodinné domy či stavební pozemky.
(Zdroj: BBRS Group, emisní dokumentace 2025.)
Budoucnost firmy má ale stát především na vlastním developmentu.
Čtyři hlavní projekty byly stále ve fázi přípravy
V prospektu z února 2025 BBRS uváděla čtyři připravované developerské projekty: Villa Ambroz, Villa Amelia, Villa Emma a Dvojdomy Měcholupy.
Všechny tehdy byly stále ve fázi projektování, inženýringu nebo přípravy výběrových řízení.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Villa Ambroz
Villa Ambroz v Hostivaři má zahrnovat dva trojdomy. K datu prospektu společnost připravovala projektovou dokumentaci pro stavební povolení a výslovně uvedla, že nedokáže odhadnout termín jeho vydání. Následná výstavba měla trvat přibližně jeden a půl až dva roky.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Villa Amelia
Projekt Villa Amelia v lokalitě Praha-východ má zahrnovat dva trojdomy. V únoru 2025 BBRS dokončovala technickou část projektové dokumentace a předpokládala podání žádosti o stavební povolení během následujících dvou až tří měsíců. Samotnou realizaci odhadovala na 24 až 30 měsíců.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Villa Emma
Villa Emma v Čakovicích byla při vydání prospektu teprve po dokončení architektonicko-urbanistické studie. Dokument počítal s podáním žádosti o stavební povolení do konce dubna 2026 a se zahájením výstavby během roku 2027.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Dvojdomy Měcholupy
U projektu tří dvojdomů v Horních Měcholupech firma plánovala dokončit projektovou dokumentaci a podat žádost o stavební povolení do konce července 2026. Zahájení stavby bylo plánováno až na druhou polovinu roku 2027.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
K 25. srpnu 2026 web BBRS tyto projekty stále řadí mezi plánované projekty. Ve veřejných podkladech dohledaných pro tento článek jsem nenašel potvrzení, že by některý z těchto čtyř hlavních projektů již byl dokončen.
(Zdroj: BBRS Group, aktuální portfolio, stav webu v létě 2026.)
Budoucí model stojí na SPV
BBRS plánuje, že developerské projekty bude postupně realizovat prostřednictvím účelově založených dceřiných společností neboli SPV.
Strategie počítá například s nákupy rodinných domů a bytů k rekonstrukci, nákupy pozemků pro výstavbu menších bytových a rodinných domů nebo nákupem jednotek v partnerských projektech ve stavu shell & core.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Firma uváděla záměr přibližně 70 až 80 procent dokončených jednotek bezprostředně prodávat a zbývajících 20 až 30 procent několik let pronajímat a následně prodat za vyšší cenu.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Právě zde se dostáváme k dluhopisům. Peníze investorů mohou proudit nejen přímo do BBRS, ale také jako úvěry nebo zápůjčky projektovým společnostem.
První dluhopisový program: plán 500 milionů, realita 650 tisíc korun
V roce 2023 BBRS připravila svůj první desetiletý dluhopisový program, který umožňoval vydat až 500 milionů korun nesplacených dluhopisů.
Vzniklo šest emisí v korunách a eurech s výnosy od 9 do 14 procent ročně.
(Zdroj: BBRS Group, prospekt 2023 a 2025; Dluhopisář.)
Zájem investorů byl ale mimořádně slabý.
K datu vyhotovení nového prospektu v únoru 2025 byly z celého prvního programu upsány dluhopisy pouze za 650 tisíc korun a 2 tisíce eur.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
A ještě zajímavější je rozložení těchto peněz.
Emise s výnosem 9, 10, 11 a 12 procent byly k tomuto datu bez úpisu. Celých 650 tisíc korun bylo upsáno v nejvýnosnější korunové emisi se 14procentním kupónem a splatností v roce 2030, zatímco 2 tisíce eur připadaly na třináctiprocentní eurovou emisi.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025, přehled emisí prvního programu.)
Dluhopisář k tomu v březnu 2025 poznamenal, že první program se firmě „příliš neprodával“.
(Zdroj: Dluhopisář, Nové dluhopisy – březen 2025.)
Druhý pokus: opět program na půl miliardy
V roce 2025 BBRS připravila nový program. Česká národní banka schválila jeho prospekt 4. března 2025.
Také tentokrát může v rámci programu existovat až 500 milionů korun vydaných a současně nesplacených dluhopisů a samotný program je koncipován na deset let.
(Zdroj: Česká národní banka; BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Na tento prospekt bylo vydáno šest emisí.
Korunové varianty:
BBRS GROUP 8,50/28 – 8,5 procenta ročně, splatnost 15. dubna 2028.
BBRS GROUP 10,00/30 – 10 procent ročně, splatnost 15. dubna 2030.
BBRS GROUP 12,00/32 – 12 procent ročně, splatnost 15. dubna 2032.
Každá má základní plánovaný objem 25 milionů korun s možností navýšení o 100 procent.
(Zdroj: Dluhopisář, BBRS Group; konečné podmínky emisí.)
Vedle nich existují tři eurové varianty s výnosy 7,5, 9 a 11 procent ročně a splatností v letech 2028, 2030 a 2032. Základní objem každé činí 500 tisíc eur, opět s možností navýšení.
(Zdroj: Dluhopisář; BBRS Group, emisní dokumentace.)
Na webu BBRS je minimální investice prezentována jako 50 tisíc korun, respektive 2 tisíce eur. Úroky jsou vypláceny pravidelně, podle konkrétních emisí měsíčně.
(Zdroj: BBRS Group, Investice.)
Až 12 procent není standardní realitní výnos
Pro srovnání: Dluhopisář ve shrnutí českého trhu za rok 2025 uvádí průměrnou úrokovou sazbu nových firemních dluhopisů 7,66 procenta, při vážení objemem emisí dokonce jen 6,68 procenta.
Dvanáctiprocentní dluhopis BBRS je tedy výrazně nad tržním průměrem.
(Zdroj: Dluhopisář, Shrnutí trhu za rok 2025.)
Vyšší kupón není bonus zdarma. U dluhopisu obecně představuje cenu, kterou emitent platí za získání kapitálu, a investor by měl zkoumat, proč firma musí či chce nabízet výrazně více než velcí a zavedení dlužníci.
Peníze nejsou navázány na jeden konkrétní dům
Výnos jednotlivých emisí má poměrně široké možné použití.
Může sloužit přímo k realizaci developerských projektů BBRS, k nákupu nemovitostí určených k pronájmu, k financování provozních potřeb nebo jako úvěr či zápůjčka účelovým společnostem ze skupiny, které budou jednotlivé developerské projekty realizovat.
(Zdroj: Konečné podmínky BBRS GROUP 12,00/32.)
Investor tedy nekupuje dluhopis jednoho konkrétního projektu, jehož ekonomiku by mohl samostatně analyzovat.
Půjčuje celé společnosti a spoléhá na úspěšnost její budoucí developerské strategie.
Samotné dluhopisy jsou nezajištěné
Prospekt je v tomto bodě jednoznačný: dluhopisy vydávané v rámci programu jsou nezajištěné.
Neexistuje tedy zástava konkrétního domu, pozemku nebo jiné nemovitosti, na kterou by měl držitel dluhopisu v případě problémů přímý nárok.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025, Status a zajištění dluhopisů.)
Dluhopisář rovněž upozorňuje, že nový program z roku 2025 je stejně jako předchozí bez klasického zajištění a bez finančních kovenantů.
(Zdroj: Dluhopisář, Nové dluhopisy – březen 2025.)
Zajímavý detail: investor zároveň dostává směnku
Tady je ale konstrukce o něco zajímavější.
Vzor smlouvy o úpisu pro emisi 8,50/28 stanoví, že vedle samotného nezajištěného dluhopisu vystaví BBRS investorovi také vlastní směnku na částku odpovídající jistině zakoupených dluhopisů.
Směnečným rukojmím neboli avalistou má být OAK Group Czech.
(Zdroj: BBRS Group, vzor smlouvy o úpisu BBRS GROUP 8,50/28.)
To vytváří dodatečný právní nárok, který v samotných emisních podmínkách dluhopisu není.
Není to ale stejné jako zástavní právo k nemovitosti. Směnka vydaná samotným BBRS je stále závazkem stejného dlužníka; skutečnou dodatečnou ekonomickou hodnotu tak představuje hlavně rukojemství OAK Group.
Ani to však nezaručuje splacení, pokud by se do problémů současně dostaly obě propojené firmy.
Negativní vlastní kapitál už od prvního roku skutečného podnikání
A teď k číslům.
Za rok 2023 vykázala BBRS tržby z vlastních služeb pouze 44 tisíc korun, zatímco provozní náklady byly mnohonásobně vyšší.
Čistá ztráta dosáhla 11,739 milionu korun.
(Zdroj: BBRS Group, auditovaná účetní závěrka 2023 začleněná do prospektu.)
Aktiva dosahovala přibližně 8,37 milionu korun, proti nim však stálo 14,68 milionu cizích zdrojů. Vlastní kapitál tak skončil na minus 6,639 milionu korun.
(Zdroj: BBRS Group, auditovaná účetní závěrka 2023.)
A to přesto, že jediný vlastník během roku poskytl firmě dobrovolný příplatek mimo základní kapitál ve výši 4,9 milionu korun.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Rok 2024: aktiva rostla, záporný kapitál zůstal
V roce 2024 se bilanční suma výrazně zvětšila.
Podle účetních údajů zveřejněných Dluhopisářem dosáhla celková aktiva 24,738 milionu korun.
Vlastní kapitál však zůstal záporný ve výši přibližně minus 6,266 milionu korun.
(Zdroj: Dluhopisář, profil BBRS Group, účetní závěrka 2024.)
Jinými slovy, ani další rok podnikání zatím nedokázal předchozí kumulovanou ztrátu pokrýt.
Negativní vlastní kapitál neznamená automaticky insolvenci. Znamená ale, že účetní hodnota závazků a dalších pasiv převyšuje účetní hodnotu vlastního kapitálového polštáře a že věřitel má podstatně menší rezervu pro případ budoucích ztrát.
Rok 2025 přinesl tržby, kapitál ale zůstal v minusu
Novější účetní data publikovaná ve Srovnávači dluhopisů ukazují za rok 2025 výrazný posun v provozní aktivitě.
BBRS měla vykázat tržby přibližně 17,6 milionu korun a výsledek hospodaření před zdaněním kolem 118 tisíc korun.
Celková aktiva činila přibližně 23 milionů korun.
(Zdroj: Srovnávač dluhopisů, BBRS Group, finanční údaje 2025.)
To je proti prakticky nulovým tržbám z roku 2023 významné zlepšení.
Nejdůležitější problém se ale zatím nevyřešil: vlastní kapitál zůstával podle stejných dat záporný, kolem minus 6,1 milionu korun.
(Zdroj: Srovnávač dluhopisů, finanční výsledky BBRS Group 2025.)
BBRS se tedy dostala provozně přibližně k bodu zvratu, ale předchozí ztráty zatím neodmazala.
Prospekt sám říká: většina činnosti bude financována cizími penězi
Toto není pouze kritická interpretace externího analytika.
Samotný prospekt upozorňuje, že vzhledem ke krátké relevantní historii a zápornému vlastnímu kapitálu je a v nejbližší budoucnosti bude převážná část činnosti emitenta financována z cizích zdrojů, především prostřednictvím emisí dluhopisů.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
To je podle mě jedna z nejdůležitějších vět celého prospektu.
Developer potřebuje peníze nejprve vložit do akvizice pozemků, projektování a výstavby. Tržby přijdou až při prodeji dokončených nemovitostí. Pokud je vlastní kapitál malý nebo záporný, větší část celého podnikatelského rizika nese věřitel.
BBRS si už před dluhopisy půjčovala i za 12 procent
Prospekt ukazuje také další zdroje financování.
Od OAK Villas si BBRS v letech 2023 půjčila celkem 4,11 milionu korun s úrokem 2,1 procenta a desetiletou splatností.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025, Významné smlouvy.)
Vedle toho čerpala 3,3 milionu korun od nespřízněné fyzické osoby za 9 procent ročně a další tři miliony od nespřízněné právnické osoby za 12 procent ročně.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Bankovní úvěr od MONETA Money Bank ve výši přibližně 2,7 milionu korun byl úročen 7,5 procenta a měl splatnost v roce 2030.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
To ukazuje, že vysoká cena externího kapitálu není u BBRS pouze marketingovou vlastností dluhopisů. Firma už dříve používala i jiné relativně drahé zdroje.
Největším testem bude schopnost projekt skutečně dokončit a prodat
Development má specifický problém: mezi okamžikem, kdy investor pošle peníze, a okamžikem, kdy developer prodá hotový dům, mohou uplynout roky.
Během nich může růst cena stavebních prací, přijít problém s povolením, zdražit financování nebo klesnout poptávka.
Prospekt tato rizika sám uvádí, včetně možného poklesu poptávky, růstu stavebních nákladů, problémů s dostupností materiálů, nezískání potřebných povolení a poklesu hodnoty nemovitostí.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025, Rizikové faktory.)
V případě BBRS je významné především to, že hlavní vlastní developerské projekty jsou zatím v ranější fázi a firma tak teprve musí na větším měřítku prokázat celý cyklus akvizice – povolení – výstavba – prodej – splacení financování.
Dluhopis může být velmi obtížné prodat
BBRS sama klasifikuje riziko likvidity dluhopisů jako vysoké.
Dluhopisy nejsou typickým likvidním burzovním instrumentem a investor může být nucen držet je až do konečné splatnosti.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Situaci ještě komplikuje neobvyklé omezení převoditelnosti.
K převodu vlastnického práva k dluhopisu je podle prospektu vyžadován písemný souhlas statutárního orgánu emitenta, tedy prakticky společnosti ovládané Martinem Kozákem.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025, Riziko omezené převoditelnosti.)
Investor tak nejenže nemusí snadno najít kupce, ale samotný převod je ještě navázán na souhlas emitenta.
Prospekt označuje riziko nesplacení za vysoké
U dluhopisové části dokumentu klasifikuje BBRS přímo riziko nesplacení jako vysoké.
Prospekt výslovně uvádí, že za určitých okolností může být hodnota vrácená držiteli nižší než jeho původní investice a v krajním případě může být i nulová.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025, Riziko nesplacení.)
To je standardní rizikové upozornění u korporátního dluhu, u firmy se záporným kapitálem a krátkou provozní historií je však zvlášť relevantní.
Střet zájmů: prospekt jej připouští přímo
Dalším důležitým bodem je vztah BBRS a OAK Group.
Martin Kozák je jediným vlastníkem BBRS a zároveň jediným vlastníkem OAK Group Czech. Prospekt výslovně připouští, že má ekonomický zájem na výsledcích obou struktur a nelze vyloučit možnost, že upřednostní zájmy společností OAK Group před zájmy BBRS Group.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025, Střet zájmů.)
Emitent zároveň uvádí, že nad rámec standardních mechanismů práva obchodních korporací nepřijal zvláštní opatření, která by zabraňovala zneužití kontroly jediného vlastníka.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
To není obvinění z toho, že k poškozování BBRS skutečně dochází. Je to ale podstatné governance riziko, zvlášť když jsou obě skupiny obchodně provázané a jejich aktivity se investorovi mohou na první pohled jevit jako jeden celek.
Marketing říká „zázemí OAK“. Držitel dluhopisu ale půjčuje BBRS
Na webu BBRS stojí, že firma „zúročuje zázemí“ stavební a developerské skupiny OAK a díky ní má obchodní, finanční a stavební profese zajištěny z vlastních kapacit.
(Zdroj: BBRS Group, Investice.)
Pro investora je ale právní hranice jasná.
Dlužníkem je BBRS Group s.r.o. OAK Group není mateřskou společností emitenta a její nemovitosti nejsou automaticky majetkem, kterým by byly dluhopisy zajištěny.
Výjimkou je zmíněné směnečné rukojemství v konkrétních vzorech úpisových smluv.
(Zdroj: BBRS Group, prospekt a smlouva o úpisu.)
Otazník k aktuální nabídce v roce 2026
Tady je potřeba upozornit na časovou souvislost.
Prospekt schválený ČNB 4. března 2025 výslovně uvádí, že jeho posledním dnem platnosti je 4. březen 2026. Konečné podmínky zároveň říkaly, že veřejná nabídka by po tomto datu mohla pokračovat pouze za předpokladu schválení a zveřejnění následného prospektu nejpozději poslední den platnosti předchozího dokumentu.
(Zdroj: BBRS Group, Konečné podmínky 11,00/32; Základní prospekt 2025.)
K 25. srpnu 2026 však web BBRS stále obsahuje investiční kalkulačku s variantami 8,5, 10 a 12 procent ročně a tlačítko „Chci investovat“.
(Zdroj: BBRS Group, aktuální stránka Investice.)
Při rešerši k tomuto článku se mi v databázi ČNB ani mezi veřejně dohledanými dokumenty nepodařilo najít nový prospekt BBRS schválený v roce 2026.
To samo o sobě neznamená nezákonnou nabídku. Dluhopisy lze za určitých podmínek nabízet i v režimu, ve kterém prospekt povinný není, a web může rovněž obsahovat starší informační obsah.
Potenciální investor by si ale měl před odesláním peněz jednoznačně ověřit, na základě jakého aktuálního dokumentu a právního režimu je konkrétní dluhopis v srpnu 2026 nabízen.
Kontroverze: spíš účetní a strukturální otázky než veřejný skandál
Ve veřejně dostupných zdrojích prověřených pro tento článek jsem nenalezl pravomocně doloženou kauzu typu podvodu s dluhopisy, insolvence BBRS Group nebo sankce ČNB za poškození investorů.
Prospekt z roku 2025 rovněž uváděl, že BBRS nebyla během předchozích dvanácti měsíců účastníkem správního, soudního nebo rozhodčího řízení, které by mohlo mít významný negativní dopad na její finanční pozici či ziskovost.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Za kontroverzní či minimálně velmi důležité body bych proto nepovažoval nějaký nedoložený „skandál“, ale především:
záporný vlastní kapitál emitenta, krátkou reálnou historii jeho podnikání, využívání dokončených referencí partnerské OAK Group, vysokou cenu dluhového financování, nezajištěné emise bez kovenantů, omezenou převoditelnost dluhopisů a explicitně přiznaný potenciální střet zájmů mezi BBRS a OAK Group.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt; Dluhopisář.)
Jak BBRS hodnotí Dluhopisář
V novém srovnání českých firemních dluhopisů zveřejněném v dubnu 2026 se BBRS umístila na 41. místě z hodnocených emitentů.
Ekonomická část scorecardu získala 2,75 bodu z 10 a design emise jen 1,5 bodu z 10. V tabulce byl u BBRS uváděn výnos 10 procent.
(Zdroj: Dluhopisář, Nové srovnání firemních dluhopisů, duben 2026.)
Tento scorecard není oficiální ratingovou známkou a nelze jej chápat jako rozhodnutí o tom, zda emitent dluhopisy splatí.
Ukazuje ale, že podle metodiky Dluhopisáře patří BBRS mezi ekonomicky slabší emitenty sledované na českém trhu a že slabší je rovněž konstrukce ochrany věřitelů.
Co hraje ve prospěch BBRS
Příběh není pouze negativní.
Za firmou stojí vlastník, který se podle obchodních rejstříků a firemních materiálů v realitním a developerském prostředí pohybuje dlouhodobě a kontroluje širší ekosystém společností OAK.
(Zdroj: BBRS Group; obchodní rejstřík OAK Group Czech.)
Firma má také reálnou provozní činnost. Realizovala rekonstrukce, věnuje se realitnímu zprostředkování a připravuje konkrétně popsané vlastní developerské projekty.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
V roce 2025 se navíc podle zveřejněných účetních dat podařilo výrazně zvýšit tržby a hospodaření se dostalo přibližně k mírnému zisku před zdaněním.
(Zdroj: Srovnávač dluhopisů, BBRS Group 2025.)
A za pozitivní prvek lze považovat i směnečné rukojemství OAK Group uvedené ve vzoru smlouvy o úpisu konkrétní emise. Pro investora jde o dodatečného potenciálního dlužníka nad rámec samotného BBRS.
(Zdroj: BBRS Group, smlouva o úpisu 8,50/28.)
Co bych před nákupem chtěl vědět
Nejdůležitější je podle mě aktuální objem skutečně upsaných dluhopisů z programu 2025.
U prvního programu známe přesné číslo a víme, že se prodal jen minimálně. U současných emisí jsem v dohledaných veřejných zdrojích nenašel stejně aktuální souhrn skutečně nesplacené jistiny.
Znalost tohoto čísla je klíčová. Je velký rozdíl, zda má firma s aktivy kolem desítek milionů korun vůči investorům závazky za několik milionů, nebo za desítky či stovky milionů.
Druhou otázkou je vlastní kapitál. Pokud chce BBRS realizovat větší developerské projekty, bylo by pozitivním signálem, kdyby majitel firmu výrazněji dokapitalizoval a záporný vlastní kapitál se změnil v kladný kapitálový polštář.
(Zdroj: účetní údaje BBRS 2024 a 2025.)
Třetí otázkou je stav Villa Ambroz, Villa Amelia, Villa Emma a Dvojdomů Měcholupy. U části z nich mělo být podle původního harmonogramu během roku 2026 dosaženo důležitých povolovacích milníků. Investor by měl požadovat aktuální informace o vlastnictví pozemků, stavebních povoleních, rozpočtech a financování.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Čtvrtým bodem je ekonomika OAK Group Czech, protože právě tato firma vystupuje jako směnečný rukojmí ve vzoru úpisové smlouvy. Aval má pro investora hodnotu pouze do té míry, do jaké je solventní samotný rukojmí.
(Zdroj: BBRS Group, smlouva o úpisu.)
A pátou otázkou je právní režim současné nabídky po skončení platnosti prospektu z března 2025.
Záporný kapitál versus dvanáctiprocentní kupón
BBRS Group je dobrým příkladem toho, proč nestačí podívat se pouze na vizualizace domů a výši úroku.
Na jedné straně je zkušený vlastník, širší developerské zázemí OAK Group, konkrétní projekty v Praze a okolí a postupně rostoucí provozní aktivita.
Na druhé straně je samotný emitent, který relevantně podniká teprve od roku 2023 a ještě podle údajů za rok 2025 nedokázal dostat vlastní kapitál z červených čísel.
(Zdroj: BBRS Group; finanční data 2025.)
Dluhopisový investor přitom neposkytuje kapitál OAK Group ani nekupuje podíl na dokončených domech z jejího portfolia.
Půjčuje společnosti BBRS Group s.r.o.
A ta sama v prospektu přiznává, že velká část jejího rozvoje bude závislá na cizím kapitálu a že schopnost splácet dluhopisy závisí na úspěšnosti budoucích developerských investic.
(Zdroj: BBRS Group, Základní prospekt 2025.)
Proto je výnos 8,5 až 12 procent ročně potřeba hodnotit ve vztahu k podstupovanému riziku.
U osmiprocentního nebo dvanáctiprocentního dluhopisu není hlavní otázkou, kolik investor každý měsíc dostane na účet. Hlavní otázkou je, zda společnost za tři, pět nebo sedm let vytvoří dost hotovosti na vrácení celé jistiny.
BBRS teprve musí dokázat celý developerský cyklus
Největším rozdílem mezi BBRS a velkým zavedeným developerem je dnes podle mě historie.
Velká developerská skupina může ukázat desítky dokončených projektů realizovaných přímo v konsolidované skupině, dlouhodobé tržby, kladný vlastní kapitál, bankovní financování a schopnost projít více realitními cykly.
BBRS má zatím především plánované vlastní projekty a zkušenosti svého vlastníka a partnerské OAK Group.
To není totéž.
(Zdroj: BBRS Group, prospekt a portfolio.)
Firma může postupně uspět, dokončit připravované domy, prodat je se ziskem a záporný vlastní kapitál překlopit do silnější bilance.
Dokud se tak ale nestane, držitel dluhopisu fakticky financuje období, ve kterém se tento obchodní model teprve musí ve větším rozsahu potvrdit.
A právě proto bych BBRS Group nehodnotil jako „realitní investici s výnosem až 12 procent“, ale jako vysokovýnosový nezajištěný korporátní úvěr mladému developerskému emitentovi se záporným vlastním kapitálem. Nemovitosti jsou jeho podnikatelským plánem. Samy o sobě ale nejsou zárukou, že investor dostane své peníze zpět.
