Rostoucí počet seniorů a nedostatek pobytové péče otevírají v Česku prostor pro specializované investice do sociální infrastruktury. Projekt SeniorGarden ze skupiny ESG SeniorCARE staví a provozuje domovy pro seniory prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů, který vedle loňského výnosu 8,73 procenta spojuje investici také s garancí budoucího místa pro investora nebo jeho blízké.

Model stojí na tom, že fond nefinancuje pouze samotné nemovitosti, ale zahrnuje i provoz péče. Skupina tím sází na segment, jehož význam má podle demografického vývoje dále růst. Do roku 2050 mají lidé starší 65 let tvořit téměř 30 procent populace a počet obyvatel ve věku 85 a více let má vzrůst zhruba na půl milionu. Právě tato změna bude znamenat vyšší náklady na péči, tlak na kapacity i na pracovní trh.

SeniorGarden cílí na kvalifikované investory s minimálním vkladem od dvou milionů korun. Vedle finančního zhodnocení je hlavním lákadlem garance umístění rodinného příslušníka nebo samotného investora v síti zařízení. Podle společnosti jde o prvek, který z investice dělá nejen finanční produkt, ale i určitou formu zajištění na stáří. Ve fondu je nyní zhruba 1200 investorů a vydáno bylo přibližně 180 až 200 garančních certifikátů.

Loňský výnos fondu dosáhl 8,73 procenta. Firma zároveň zdůrazňuje, že investoři se podílejí jak na výnosech z nemovitostí, tak na provozu samotných zařízení, protože vše zůstává v rámci jedné skupiny. Právě propojení vlastnictví a provozu má podle projektu přinášet větší přehlednost i kontrolu nad ekonomikou celého modelu.

Současná kapacita sítě přesahuje 500 lůžek, dalších zhruba 2000 je ve výstavbě nebo v přípravě. Skupina nyní staví 130lůžkové zařízení v Hořicích, dokončila LDN v Pardubicích vedle stávajícího domova seniorů a připravuje také velký projekt v Jesenici u Prahy. Ten má spojit polikliniku, dětskou skupinu, přibližně 220 lůžek pro domov se zvláštním režimem a 17 apartmánů pro aktivní seniory. Rozvoj pokračuje i ve Voticích a Plzni, letos chce firma zahájit výstavbu také v Rychnově a dalších lokalitách. V posledním půlroce uspěla i ve výběrových řízeních v Žamberku na 150 lůžek a v Malešově u Kutné Hory.

Ekonomika těchto projektů ale není postavena jen na investičním kapitálu. Většina domů je alespoň částečně zařazena do krajské sítě sociálních služeb, takže se na financování podílí zdravotní pojišťovny, ministerstvo práce a sociálních věcí, krajské dotace i samotní klienti z důchodu. U dotovaných lůžek se doplatek pro rodinu pohybuje kolem 5 až 6 tisíc korun měsíčně, u nedotovaných je přibližně o 10 tisíc korun vyšší.

Z pohledu poptávky jde o trh s omezenou nabídkou. Čekací doby se podle lokality pohybují v řádu měsíců, většinou do půl roku. V Chrudimi je na čekací listině 50 lidí, v Pardubicích 250. Významnou roli přitom hraje i návaznost na nemocniční péči, zejména v případech, kdy rodiny musí po propuštění blízkého z nemocnice rychle zajistit dlouhodobou péči.

Provozní stránka zůstává pro celý obor nejsložitější částí byznysu. Největší překážkou je nedostatek personálu, který zvyšuje mzdové náklady a komplikuje další rozšiřování kapacit. Skupina proto vedle standardních benefitů a třináctého platu spolupracuje se středními zdravotnickými a sociálními školami a připouští, že bez pracovníků ze zahraničí se sektor v budoucnu zřejmě neobejde. Zvažují se náborové aktivity například na Filipínách, ve Vietnamu nebo v postsovětských zemích.

Firma zároveň staví svou nabídku i na vyšším standardu prostředí a na přesnější kontrole poskytované péče. Zaměstnanci jednotlivé úkony potvrzují digitálně přímo u lůžka klienta, zpětná vazba od klientů, rodin i personálu se nově vyhodnocuje čtvrtletně. Takový model sice zvyšuje nároky na řízení provozu, pro investory má ale představovat argument, že nejde jen o realitní projekt závislý na růstu cen nemovitostí, ale o dlouhodobý byznys navázaný na službu s trvale rostoucí poptávkou.

Právě v tom spočívá hlavní ekonomická logika celého projektu. Stárnutí populace vytváří tlak na veřejné rozpočty i rodinné finance, zároveň ale otevírá prostor pro soukromý kapitál v oboru, který byl dosud v Česku kapacitně nedostatečný. Pro investory je rozhodující, zda se podaří udržet výnos, rozšiřovat kapacity a současně zvládat personální i provozní náklady, které budou v příštích letech růst stejně rychle jako poptávka po péči.