Investiční byt nyní nejlépe vychází v Karlovarském kraji

Pořízení investičního bytu je v roce 2026 podstatně složitější než před několika lety. Růst cen nemovitostí, hypotéky kolem 5 % ročně a přísnější přístup bank zhoršují návratnost podobných nákupů téměř ve všech regionech. Při porovnání 14 krajů ale vychází nejlépe Karlovarský kraj, kde je potřeba nižší vstupní kapitál a poměr nájemného k ceně bytu je pro investora příznivější než jinde.

Zatímco dříve bylo běžné, že nájemné významně pomáhalo se splácením úvěru, dnes už investoři narážejí nejen na vysoké pořizovací ceny, ale i na tvrdší podmínky financování. Česká národní banka od dubna 2026 doporučuje u investičních hypoték přísnější limity a část žadatelů tak nemusí na běžný úvěr vůbec dosáhnout. O to důležitější je dívat se na investici přes skutečné měsíční náklady, nutnou výši vlastních úspor a dobu, za kterou nájem pokryje náklady financování.

Srovnání pracuje s mediánovou mzdou za rok 2025 podle Českého statistického úřadu, s cenami bytů podle skutečně realizovaných prodejů v krajích a s modelovým bytem o velikosti 60 metrů čtverečních. U hypotéky je počítáno s průměrnou sazbou nově sjednaných úvěrů za rok 2025 ve výši 4,58 % ročně. Model předpokládá koupi nemovitosti v roce 2025 a její pronájem od začátku roku 2026.

U samotné dostupnosti bydlení zůstávají rozdíly mezi kraji výrazné. Nejnižší počet ročních platů potřebných na koupi bytu připadá na Ústecký kraj, kde by v modelu stačilo necelých pět ročních mezd. Karlovarský kraj následuje s hodnotou mírně nad pěti ročními platy. Na opačné straně stojí Středočeský a Jihomoravský kraj, zatímco v Praze cena průměrného bytu přesahuje dvanáct ročních platů.

Stejně rozdílný je i požadavek na vlastní zdroje. Hypotéky jsou v modelu nastaveny na 80 % hodnoty nemovitosti, takže kupující musí přibližně pětinu ceny pokrýt z úspor. V Ústeckém a Karlovarském kraji tak stačí mít připraveno zhruba půl milionu korun. V Praze je potřeba více než 1,5 milionu korun a v Jihomoravském kraji se nutné vlastní prostředky blíží jednomu milionu.

Rozdíly jsou patrné i v měsíčním zatížení. Při splatnosti na 30 let vychází modelová splátka hypotéky v Ústeckém a Karlovarském kraji přibližně na 10 tisíc korun měsíčně. V Jihomoravském kraji už přesahuje 20 tisíc korun a v Praze je vyšší než 30 tisíc korun. U hlavního města je dobře vidět i celková cena financování: na modelový byt si kupující půjčí asi 6,3 milionu korun, během splácení ale zaplatí celkem 11,6 milionu korun.

Kde nájemné pokrývá úvěr nejrychleji

Právě u investičního bytu je klíčové, jak rychle dokáže nájemné pokrýt náklady hypotéky. V modelu se splatností 30 let vychází Karlovarský kraj nejlépe. Nájemné by zde pokrylo náklady na hypoteční úvěr zhruba za 20 let. Na Vysočině by to bylo více než 26 let a v Praze téměř 35 let.

V tomto idealizovaném scénáři zároveň platí, že tržní nájemné by měsíční splátku hypotéky pokrylo ve všech krajích kromě Prahy. To ale neznamená, že je investice automaticky bezriziková. Model totiž nezahrnuje výpadky nájmu, opravy, příspěvky do fondu oprav, správu domu, daň z nemovitých věcí ani daň z příjmů z nájmu. Právě tyto položky mohou výslednou bilanci posunout o další tisíce korun měsíčně.

Praktičtější obrázek přináší kratší splatnost úvěru. U investora ve vyšším věku už banka často třicetiletou hypotéku nenabídne, a tak se situace mění. Při modelové splatnosti 15 let sice klesají celkové náklady úvěru, současně ale roste měsíční zátěž. V takovém případě už nájemné nepokryje měsíční splátku v žádném kraji.

I zde však Karlovarský kraj vychází nejlépe. Nájemné by v tomto modelu pokrylo náklady úvěru za 15,5 roku, zatímco v Praze by to bylo až za 26 let. Měsíční doplatek investora je v Karlovarském kraji nejnižší, kdežto v Jihomoravském kraji by přesahoval 6 tisíc korun měsíčně a v Praze dokonce více než 20 tisíc korun. V osmi krajích by samotná splátka hypotéky vycházela přibližně na 20 až 21 tisíc korun měsíčně.

Přísnější banky zvyšují význam vlastního kapitálu

Do rozhodování navíc stále silněji vstupují požadavky bank na bonitu. Posuzují příjmy, výdaje i věk žadatele a od dubna 2026 mají u investičních hypoték zohledňovat přísnější limity LTV 70 % a DTI 7. Část investorů tak na bankovní financování nemusí dosáhnout vůbec, případně budou muset vložit více vlastních peněz.

To se týká i podnikatelů a investorů, kteří kupují nemovitosti v rámci podnikání. Ti častěji sahají po nebankovním financování zajištěném nemovitostí. To sice bývá dostupnější z hlediska bonity, ale zpravidla znamená vyšší celkové náklady a nižší poměr půjčené částky k hodnotě nemovitosti. Výběr kraje a přesný propočet skutečných nákladů tak hrají ještě větší roli než dříve.

Celkové srovnání ukazuje, že při současných sazbách a cenách se investiční byt financovaný hypotékou vyplácí jen omezeně a hlavně v dlouhém časovém horizontu. Krátkodobě rozhoduje hlavně to, zda investor unese pravidelné doplácení z vlastních příjmů. Z pohledu vstupních nákladů, potřebných úspor i poměru nájemného k ceně bytu dnes vychází nejpříznivěji Karlovarský kraj.