Od prvních nemovitostí k rozsáhlému holdingu
Kořeny podnikání BICZ sahají podle samotné skupiny do roku 2012, kdy její zakladatelé uskutečnili první investici do nemovitostí. Pod značkou BICZ skupina působí od roku 2018. Dnes stojí na vrcholu struktury společnost BICZ a.s., kterou rovným dílem vlastní Milan Filo a Robin Šimek.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024; Základní prospekt BICZ Bond 2025; Dluhopisář, profil BICZ.)
Skupina se postupně rozrostla na více než padesát společností. Vedle rezidenčního developmentu se věnuje správě a pronájmu nemovitostí, financování projektových společností a dalším investicím. Historie lidí kolem BICZ zahrnuje také realizace bydlení pro příslušníky Armády ČR, byty pro lékaře či objekt pro Českou poštu.
(Zdroj: Dluhopisář, profil BICZ; BICZ, výroční a prezentační materiály.)
Pro investora je ale důležité nevnímat BICZ jako jednu jednoduchou developerskou společnost. Jde o holding s řadou účelových a projektových firem, mezi nimiž se pohybují peníze, majetek i financování. To zvyšuje možnosti skupiny realizovat více projektů současně, zároveň to ale komplikuje pohled na to, kde přesně leží dluh a která aktiva jsou dostupná věřitelům konkrétního emitenta.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt; BICZ, Výroční zpráva 2024.)
Michle, Brno, Hradec i Harrachov
Mezi viditelné developerské projekty skupiny patří například Michelské údolí v Praze, projekt U Myslivny v Hradci Králové, rezidence Na Promenádě v Brně nebo projekt Zora Harrachov.
U Michelského údolí skupina uváděla zahájení výstavby v září 2024 a v době přípravy výroční zprávy již více než 60 procent prodaných jednotek. Projekt U Myslivny se rozběhl v únoru 2025 a brněnská Na Promenádě má nabídnout více než stovku jednotek.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024 a prezentační materiály 2025–2026.)
Vedle toho BICZ prezentuje výrazně širší projektovou pipeline. V materiálech pro investory hovoří o více než dvaceti realitních projektech a jejich plánované hodnotě po dokončení v řádu mnoha miliard korun.
Je ale důležité oddělovat plánovanou budoucí hodnotu projektů od současných účetních aktiv a skutečně realizovaného cash flow. Rozestavěný nebo připravovaný projekt není totéž jako dokončená a prodaná nemovitost.
(Zdroj: BICZ, investorské materiály 2026; Výroční zpráva 2024.)
Dluhopisy jsou pro BICZ dlouhodobým zdrojem kapitálu
BICZ se na českém dluhopisovém trhu pohybuje od roku 2020. Od té doby následovala série prospektů, nových účelových emitentů a desítky jednotlivých emisí.
První prospekt byl schválen v březnu 2020. Další dluhopisový program následoval v roce 2022, další v roce 2023 a další programy v letech 2024 a 2025.
(Zdroj: Dluhopisář, přehled prospektů a emisí BICZ.)
Historické kupóny se v průběhu let pohybovaly přibližně od pěti do devíti procent ročně. Jen v rámci prospektu z roku 2023 Dluhopisář eviduje osmnáct jednotlivých emisí s různými splatnostmi a úrokovými sazbami.
(Zdroj: Dluhopisář, profil BICZ a přehled emisí.)
Je ale potřeba neplést si maximální rámce dluhopisových programů se skutečně získanými penězi. Program může například povolit vydávání dluhopisů až do 1,5 miliardy korun, aniž by celý tento objem skutečně skončil u investorů.
Pro reálnou výši dluhu je proto užitečnější účetnictví. To ukazuje, že ke konci roku 2024 skupina evidovala vydané dluhopisy v účetní hodnotě přibližně 1,202 miliardy korun, téměř dvojnásobek oproti 613 milionům o rok dříve.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024.)
Nový program může jít až na 1,5 miliardy
Aktuální dluhopisový program společnosti BICZ Bond 2025 s.r.o. má maximální objem 1,5 miliardy korun a délku deset let.
Emitent je účelovou společností ze skupiny BICZ. Jeho úlohou není stavět domy ani inkasovat nájemné, ale vydávat dluhopisy a získané peníze dále půjčovat mateřské BICZ a.s.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt 2025.)
Právě tato struktura je pro pochopení investice klíčová. Držitel dluhopisu neposkytuje peníze přímo projektu Michelské údolí, Na Promenádě nebo Zora Harrachov. Jeho právním dlužníkem je účelová společnost a ta peníze následně poskytuje mateřskému holdingu.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt a Konečné podmínky aktuálních emisí.)
Aktuální emise nabízí 8,5 procenta ročně
Jednou z nejnovějších nabídek je BICZ BOND XIII. 8,5/2029, ISIN CZ0003585408.
Emise byla vydána 10. července 2026, její plánovaný objem činí 50 milionů korun a nominální hodnota jednoho dluhopisu je poměrně vysokých 500 tisíc korun.
Pevný úrok činí 8,5 procenta ročně a jistina má být splacena 10. července 2029.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Konečné podmínky BICZ BOND XIII. 8,5/2029.)
Výnos je vyplácen měsíčně. Veřejná nabídka podle emisní dokumentace běží v průběhu roku 2026 a má skončit začátkem prosince.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Konečné podmínky emise 8,5/2029.)
Pro investora je zajímavé také asymetrické ustanovení o předčasném splacení. Emitent si může podle podmínek rozhodnout o předčasném splacení sám. Investor naopak nemá běžné právo požadovat předčasné vrácení peněz pouze proto, že chce z investice odejít; takové právo má zejména při stanovených případech porušení závazků.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Konečné podmínky 8,5/2029.)
Dluhopis není zajištěný nemovitostí
To je jeden z nejdůležitějších bodů celé analýzy.
Konečné podmínky aktuální emise výslovně uvádějí, že závazky představují přímé, obecné, nepodmíněné, nezajištěné a nepodřízené dluhy emitenta.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Konečné podmínky BICZ BOND XIII. 8,5/2029.)
Ještě jednoznačnější je odpověď přímo v souhrnu emise:
„Za dluhy z Dluhopisů není poskytnuta jakákoli záruka či ručení.“
Investor tedy nemá konkrétní byt, pozemek ani jinou nemovitost zastavenou ve svůj prospěch. A za současnou emisi podle konečných podmínek neručí ani mateřská BICZ a.s.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Konečné podmínky BICZ BOND XIII. 8,5/2029.)
To je významná změna proti některým starším emisím BICZ, u nichž skupina používala ručení mateřské společnosti a finanční kovenanty.
(Zdroj: Dluhopisář, analýza dluhopisových programů BICZ.)
Web BICZ přitom stále tvrdí, že dluhopisy mají kovenanty a ručení
Právě zde vzniká nejzajímavější dohledatelný informační nesoulad.
Na aktuálním webu BICZ se v sekci věnované dluhopisům nachází odpověď na otázku, zda je investice zajištěna. Web uvádí:
„Dluhopisy BICZ jsou zajištěny řadou kovenantů a zejména také ručitelským prohlášením mateřské společnosti.“
Dále zmiňuje kovenanty omezující zadlužení, nakládání s majetkem nebo výplatu dividend.
(Zdroj: BICZ, webová sekce Nemovitostní dluhopisy, stav v srpnu 2026.)
U aktuální emise z července 2026 však právně závazné konečné podmínky říkají přesný opak v otázce ručení: žádná záruka ani ručení poskytnuty nejsou. V základním prospektu současného programu navíc nelze dohledat klasický LTV kovenant ani omezení dividend odpovídající obecnému textu na webu.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt a Konečné podmínky BICZ BOND XIII. 8,5/2029; BICZ, webová sekce dluhopisů.)
Neznamená to automaticky, že BICZ uvádí nepravdivé informace úmyslně. Obecný text může vycházet z konstrukce starších emisí a nemusí být aktualizovaný pro všechny současné dluhopisy.
Pro potenciálního investora je ale rozdíl zásadní: přednost mají vždy konkrétní konečné podmínky dané emise, nikoli obecný marketingový nebo informační text na webu.
Peníze z dluhopisu putují celé mateřské společnosti
Emisní dokumentace uvádí, že celý výtěžek emise bude použit na poskytnutí úvěru nebo zápůjčky jedinému společníkovi emitenta, tedy BICZ a.s.
BICZ následně používá kapitál na realitní projekty, v nichž má ona nebo její dceřiné společnosti většinovou účast.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Konečné podmínky BICZ BOND XIII. 8,5/2029.)
Prospekt dokonce uvádí, že prakticky 100 procent aktiv účelového emitenta budou tvořit pohledávky za jediným společníkem.
Pokud by mateřská BICZ přestala tyto úvěry a úroky splácet, emitent nemá druhý nezávislý podnik, z něhož by mohl dluhopisy obsluhovat.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt, Riziko koncentrace.)
Samotný prospekt jde v popisu rizika poměrně daleko. Upozorňuje, že neschopnost mateřské společnosti splácet zapůjčené prostředky může v krajním případě vést až k insolvenci emitenta.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt, Riziko likvidity.)
Z padesátimilionové emise zůstane čistě asi 47,5 milionu
Zajímavá je rovněž cena distribuce dluhopisů.
U aktuální padesátimilionové emise očekává emitent celkové náklady kolem pěti procent objemu, přičemž podle dokumentace téměř celá tato částka připadá na odměny zprostředkovatelům.
Čistý výnos pro emitenta je proto odhadován na 47,5 milionu korun.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Konečné podmínky BICZ BOND XIII. 8,5/2029.)
Pro společnost tedy dluhopis není levným zdrojem kapitálu. Vedle kuponu 8,5 procenta ročně musí nést i distribuční a emisní náklady.
Čím větší část rozvoje je financována tímto způsobem, tím důležitější je, aby developerské projekty dosahovaly dostatečné marže nejen na stavbu a provoz, ale také na relativně drahé financování.
Dluhopis nebude na burze
Aktuální emise nebude přijata k obchodování na regulovaném ani jiném organizovaném trhu.
Emitent sám upozorňuje, že proto nemusí vzniknout žádný skutečný sekundární trh a investor nemusí být schopen dluhopis před splatností prodat za přijatelnou cenu.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Konečné podmínky BICZ BOND XIII. 8,5/2029.)
BICZ na svém webu uvádí, že při nenadálých životních situacích investorům pomůže s výkupem dluhopisu. Takové obecné sdělení ale není totéž jako právně garantovaná likvidita nebo povinnost emitenta dluhopis kdykoli vykoupit.
(Zdroj: BICZ, webová sekce dluhopisů; Konečné podmínky aktuální emise.)
ČNB prospekt schválila. Kvalitu investice tím nepotvrdila
Prospekt aktuálního programu byl schválen Českou národní bankou v prosinci 2025 a je základem pro veřejné nabídky vydávané v rámci programu.
Stejně jako u všech podobných emisí ale schválení prospektu není rating ani potvrzení bezpečnosti investice. ČNB kontroluje splnění zákonných požadavků na prospekt, nikoliv budoucí schopnost emitenta dluh splatit.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt; Česká národní banka.)
Rok 2024: aktiva vyskočila z 2,1 na 3,65 miliardy
Auditovaná konsolidovaná rozvaha ukazuje velmi rychlý růst skupiny.
Celková aktiva vzrostla z 2,119 miliardy korun na konci roku 2023 na 3,651 miliardy korun na konci roku 2024. To znamená nárůst o více než 1,5 miliardy korun během jediného roku.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024.)
Rychlý růst aktiv je pro developera přirozený, pokud nakupuje další pozemky, financuje projekty a rozšiřuje skupinu. Stejně důležité je ale podívat se, z čeho byla tato expanze zaplacena.
Účetně jen 163 milionů vlastního kapitálu proti 3,5 miliardy cizích zdrojů
Konsolidovaný vlastní kapitál skupiny na konci roku 2024 činil 163,44 milionu korun.
Proti němu stály cizí zdroje ve výši 3,498 miliardy korun.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024.)
Účetní vlastní kapitál tak představoval pouze přibližně 4,5 procenta bilanční sumy, zatímco cizí zdroje kolem 96 procent.
To je z pohledu věřitele velmi tenký účetní kapitálový polštář.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024; vlastní výpočet z auditovaných údajů.)
Je nutné dodat, že tato čísla používají historické účetní ceny nemovitostí a dalších aktiv. BICZ proto argumentuje, že účetní rozvaha skutečnou ekonomickou hodnotu skupiny podhodnocuje.
BICZ říká: skutečný vlastní kapitál je přes 1,2 miliardy
Skupina si nechala hlavní aktiva ocenit společností Apogeo. Podle výroční zprávy vycházela jejich tržní hodnota přibližně o 1,083 miliardy korun výše než účetní zůstatková hodnota a proinvestovanost zachycená v konsolidované rozvaze.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024.)
Pokud by se toto ocenění přičetlo k účetnímu vlastnímu kapitálu, vychází BICZ na hodnotu vlastního kapitálu kolem 1,25 miliardy korun a celkových aktiv přibližně 4,74 miliardy korun.
Právě z této upravené hodnoty skupina prezentuje zadluženost kolem 74 procent.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024.)
Oba pohledy mohou mít ekonomický význam, ale nesmí se zaměňovat.
Auditovaná účetní rozvaha ukazuje vlastní kapitál 163 milionů. Částka přes 1,2 miliardy vzniká až po připočtení znaleckého přecenění aktiv.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024.)
Pro věřitele je tento rozdíl důležitý, protože znalecká cena je odhadem tržní hodnoty. Skutečnou cenu aktiva definitivně ověří až prodej – a v případě nuceného prodeje může být výsledek jiný než hodnota z posudku.
Dluhopisář počítá zadlužení konzervativněji
Dluhopisář ve své kritické analýze upozorňuje, že pokud se do aktiv započítá pouze část znaleckého přecenění spojená s nemovitostmi, vychází zadlužení stále výrazně výše než 74 procent.
Podle analytiků se na nižší prezentované zadluženosti podílí také ocenění dalších investic skupiny, u kterých může být skutečná likvidita a realizovatelná cena obtížněji předvídatelná.
(Zdroj: Dluhopisář, „Dluhopisy BICZ cestují v čase do roku 2022“, prosinec 2025.)
Jde o analytický názor Dluhopisáře, nikoliv o účetní závěrku nebo rating. Přesto ukazuje, proč by investor měl sledovat nejen celkovou hodnotu aktiv, ale také jejich typ, ocenění a prodejnost.
Zisk 75 milionů, ale provoz skončil ve ztrátě
BICZ za rok 2024 vykázala konsolidovaný výsledek hospodaření přibližně 75,2 milionu korun. O rok dříve činil zisk zhruba 157 milionů korun.
Zisk se tedy meziročně snížil přibližně na polovinu.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024.)
Ještě důležitější je podívat se pod konečné číslo.
Konsolidovaný provozní výsledek skončil v roce 2024 ztrátou 48,4 milionu korun.
Naproti tomu výnosy z dlouhodobého finančního majetku – podílů – dosáhly 572,8 milionu korun, z toho 532,8 milionu připadalo na ovládané nebo ovládající osoby.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024.)
Právě kvalita a opakovatelnost těchto výnosů je jednou z hlavních výhrad Dluhopisáře. Ten upozorňuje, že bez výnosů z podílů by skupina v posledních analyzovaných letech nevykazovala stejnou úroveň ziskovosti.
(Zdroj: Dluhopisář, analýza BICZ, prosinec 2025.)
Neznamená to, že výnosy z podílů nejsou reálné nebo účetně oprávněné. U holdingové skupiny mohou být zcela přirozenou součástí hospodaření.
Pro držitele dluhopisu je však stále rozhodující, zda se účetní výnos proměňuje také v hotovost použitelnou na placení úroků a jistiny.
Úroky už stojí přes 220 milionů ročně
Rychlý růst dluhu se promítá také do výsledovky.
Nákladové úroky a podobné náklady vzrostly z přibližně 89,3 milionu korun v roce 2023 na 220,9 milionu korun v roce 2024.
To je více než dvojnásobný meziroční nárůst.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024.)
Výnosové úroky naopak činily přibližně 33,7 milionu korun. Samotná úroková bilance je tedy pro skupinu výrazně nákladová.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024.)
Při pokračujícím vydávání dluhopisů je to jeden z nejdůležitějších ukazatelů k dalšímu sledování. Developer může být účetně ziskový a současně se dostat pod tlak, pokud mu splatné úroky a jistiny rostou rychleji než peněžní příjmy z dokončených projektů.
Cash flow je právě to, co investor potřebuje vidět
Dluhopisář dlouhodobě kritizuje skutečnost, že zveřejněné konsolidované výkazy BICZ neobsahují samostatný konsolidovaný výkaz peněžních toků, z něhož by bylo možné jednoduše vidět, kolik hotovosti skupina skutečně vytváří z provozu, investic a financování.
(Zdroj: Dluhopisář, analýza BICZ, prosinec 2025.)
To je zvlášť relevantní právě u skupiny, jejíž účetní zisk významně ovlivňují výnosy z finančních podílů a která současně používá velký objem dluhového financování.
Ke konci roku 2024 bylo na účtech 107,6 milionu
Auditovaná závěrka uvádí na konci roku 2024 peněžní prostředky ve výši přibližně 107,6 milionu korun, oproti 42,3 milionu o rok dříve.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024.)
To ale není totéž jako volná hotovost dostupná pro všechny dluhopisy. Peníze mohou být potřebné na rozestavěné projekty, provoz, dodavatele, bankovní závazky nebo jiné splatnosti uvnitř skupiny.
Aktuální prospekt už uvádí jen 23,8 milionu likvidních prostředků
Ještě zajímavější čísla obsahuje základní prospekt z konce roku 2025.
Ten uvádí, že ke dni jeho vyhotovení činily aktuální konsolidované likvidní prostředky mateřské skupiny 23,76 milionu korun, zatímco konsolidované cizí zdroje dosahovaly přibližně 3,96 miliardy korun.
Čistý finanční dluh definovaný prospektem činil 3,936 miliardy korun.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt.)
Jde o stav k jinému datu než auditovaná závěrka za konec roku 2024, takže obě hodnoty hotovosti nelze přímo porovnávat jako meziroční změnu.
Přesto aktuálnější údaj ukazuje, že okamžitá likvidita představuje jen malou část celkových závazků skupiny.
Refinancování je zásadní část příběhu
Prospekt otevřeně upozorňuje, že mateřská BICZ musí současně plnit závazky vůči několika dluhopisovým SPV, která jí peníze z jednotlivých emisí poskytla formou úvěrů a zápůjček.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt.)
To vytváří klasické refinanční riziko.
Pokud má společnost v určitém roce splatit velké množství starších dluhopisů, potřebuje peníze získat z dokončených projektů, prodeje aktiv, bankovního financování nebo z nových emisí.
Samotné vydávání nových dluhopisů na splacení starších závazků není automaticky problém. Refinancování používají i velké a zdravé korporace. Rozhodující je, zda se současně zvyšuje ekonomická hodnota a schopnost skupiny vytvářet hotovost.
Množství emisí komplikuje jednoduchý pohled na dluh
BICZ během několika let používala několik emitentů – například BICZ Bond 2020, BICZ Bond, BICZ Bond 2023, BICZ Bond 2024 a nyní BICZ Bond 2025. Vedle toho vznikl také další prospekt společnosti BICZ Finance Bond.
(Zdroj: Dluhopisář, přehled emisí BICZ; emisní dokumentace BICZ.)
Pro retailového investora je proto obtížné získat jednoduchou odpověď na otázku: kolik dluhopisů má celá skupina dnes skutečně nesplaceno, jaké jsou jejich splatnosti a za které z nich mateřská společnost ručí?
Konsolidované účetnictví tento problém částečně řeší, ale je vždy zveřejňováno se zpožděním. Proto jsou velmi důležité nové prospekty, splátkové kalendáře a aktuální informace o vývoji dluhu.
Kontroverze č. 1: zajištěné na webu, nezajištěné v právních dokumentech
Nejvýraznější dohledatelný sporný bod je již zmíněný rozdíl mezi obecnou komunikací a podmínkami nové emise.
Web BICZ říká, že dluhopisy BICZ mají ručitelské prohlášení mateřské společnosti a kovenanty omezující zadlužení. Aktuální červencová emise ale žádné ručení nemá a je výslovně označena jako nezajištěná.
(Zdroj: BICZ, webová sekce dluhopisů; BICZ Bond 2025, Konečné podmínky BICZ BOND XIII. 8,5/2029.)
Z hlediska investora bych tento bod nepopsal jako důkaz podvodu. Je to ale potenciálně matoucí komunikace, protože čtenář webu může získat jinou představu o ochraně věřitele, než jakou skutečně nabízí aktuální právní dokumentace.
Kontroverze č. 2: výrazně příznivější obraz po přecenění aktiv
Dalším bodem není právní spor, ale způsob prezentace zadlužení.
Auditované účetnictví vykazuje vlastní kapitál 163 milionů korun a cizí zdroje 3,5 miliardy. Firemní prezentace však po přecenění vybraných aktiv pracuje s vlastním kapitálem přes 1,2 miliardy a zadlužeností 74 procent.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024.)
Obě čísla mají jinou metodiku a BICZ rozdíl ve výroční zprávě transparentně vysvětluje.
Problém by nastal až tehdy, kdyby investor považoval 1,2 miliardy za auditovaný účetní vlastní kapitál. Není jím. Je to ekonomická hodnota dopočtená po znaleckém přecenění aktiv.
Kontroverze č. 3: zisk stojí významně na finančních výnosech
Dluhopisář kritizuje také strukturu hospodářského výsledku.
Z auditovaných čísel je skutečně patrné, že skupina měla v roce 2024 provozní ztrátu 48 milionů korun a do konečného zisku ji dostaly především vysoké výnosy z dlouhodobých finančních podílů.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024; Dluhopisář.)
Ani to samo o sobě není účetní nesrovnalost. BICZ je investiční holding a výnosy z podílů k jeho modelu patří.
Z pohledu dluhopisového věřitele je ale vhodné vědět, zda jde o opakovatelný peněžní příjem, nebo spíše o účetní hodnotu vznikající transakcemi a přeceněními uvnitř investiční struktury.
Kontroverze č. 4: novější program oslabil ochranu věřitelů
Dluhopisář také upozorňuje, že BICZ v některých předchozích letech postupně přidávala k dluhopisům ručení a finanční kovenanty, například omezení skupinového LTV.
Nový program z roku 2025 se ale v tomto směru podle analytiků vrátil ke slabší konstrukci: současné dluhopisy jsou nezajištěné a bez mateřského ručení.
(Zdroj: Dluhopisář, analýza BICZ z prosince 2025; BICZ Bond 2025, emisní dokumentace.)
Dluhopisář kvůli tomu udělil konstrukci a kreditnímu profilu BICZ ve svém scorecardu pouze 2,86 bodu z 10.
Je nutné dodat, že scorecard Dluhopisáře není oficiální rating a představuje metodické hodnocení soukromého analytického projektu.
(Zdroj: Dluhopisář, „Dluhopisy BICZ cestují v čase do roku 2022“.)
Závažnou finanční kauzu veřejné zdroje neukazují
Ve veřejných zdrojích prověřených pro tento článek jsem nedohledal pravomocně potvrzenou kauzu typu podvodu s dluhopisy, insolvence celé skupiny BICZ nebo zásadní sankce ČNB proti samotnému aktuálnímu emitentovi.
Samotný prospekt z prosince 2025 uvádí, že v předchozích dvanácti měsících neprobíhalo ani nehrozilo státní, soudní nebo rozhodčí řízení, které by mohlo mít významný dopad na finanční pozici či ziskovost emitenta nebo jeho skupiny.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt, část Správní, soudní a rozhodčí řízení.)
To samozřejmě není záruka budoucnosti ani komplexní právní audit. U BICZ jsou dnes hlavní výhrady spíše finanční, bilanční a informační, nikoliv spojené s veřejně doloženou trestní kauzou.
Co hraje ve prospěch BICZ
BICZ má proti řadě malých českých dluhopisových emitentů několik podstatných výhod.
Především nejde o firmu bez viditelného podnikání. Skupina má skutečné nemovitostní projekty, zaměstnance, několik let zveřejňuje konsolidované výsledky a její bilanční suma už dosahuje miliard korun.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024; Základní prospekt.)
Druhou výhodou je rozsah aktiv. I při použití pouze účetních hodnot jde o konsolidovaná aktiva přes 3,6 miliardy korun. Po znaleckém ocenění významných aktiv BICZ prezentuje hodnotu přes 4,7 miliardy.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024.)
Třetí pozitivní faktor je historie splácení. BICZ na svém webu uvádí, že závazky z dosavadních dluhopisů byly historicky hrazeny řádně a včas a že investorům již byly vráceny vysoké stovky milionů až více než miliarda korun.
Jde nicméně o údaj prezentovaný samotnou skupinou, nikoliv o nezávislou garanci budoucího splácení.
(Zdroj: BICZ, investorské materiály a web skupiny.)
A čtvrtým bodem je samotná transparentnost některých rizik v prospektu. Dokument otevřeně uvádí závislost SPV na mateřské společnosti, čistý finanční dluh, výši likvidních prostředků a možnost problémů s likviditou až po insolvenci účelového emitenta.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt.)
Co by měl investor sledovat nejpozorněji
Prvním číslem je čistý finanční dluh celé skupiny. Prospekt uváděl téměř 3,94 miliardy korun. Další růst bez odpovídajícího růstu realizovaných zisků a hotovosti by kreditní riziko zvyšoval.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt.)
Druhým bodem je celková hodnota skutečně nesplacených dluhopisů a jejich splatnostní kalendář. Auditovaná závěrka ukazovala 1,2 miliardy už na konci roku 2024, mezitím ale následovaly další emise i splatnosti.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024; Dluhopisář.)
Třetím bodem jsou úrokové náklady. V roce 2024 už překročily 220 milionů korun ročně. Pokud bude dluh dále růst, je důležité, aby současně rostla EBITDA, provozní cash flow a zisky z dokončovaných projektů.
(Zdroj: BICZ, auditovaná konsolidovaná účetní závěrka 2024.)
Čtvrtým bodem je rozdíl mezi účetní a znaleckou hodnotou aktiv. Investor by měl vědět, na které konkrétní nemovitosti či investice připadá miliardová nadhodnota a jak pravidelně jsou jejich posudky aktualizovány.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024.)
Pátým bodem je postup klíčových projektů. U developmentu jsou rozhodující stavební povolení, skutečné stavební náklady, předprodeje, bankovní financování a termíny dokončení.
Šestým bodem je zajištění konkrétní emise. Investor by neměl předpokládat, že všechny dluhopisy BICZ mají stejné podmínky. Některé starší konstrukce měly ručení a kovenanty, zatímco aktuální BICZ BOND XIII. 8,5/2029 je podle právní dokumentace nezajištěný a bez ručení.
(Zdroj: BICZ, web dluhopisů; BICZ Bond 2025, Konečné podmínky; Dluhopisář.)
BICZ už není malá dluhopisovka. Právě proto jsou miliardové závazky důležité
BICZ se během několika let dostala do úplně jiné kategorie než malí emitenti, kteří prodávají dluhopisy na jednu budoucí nemovitost a nemají za sebou významnější majetek.
Skupina má miliardovou rozvahu, několik rozestavěných projektů a širokou firemní strukturu.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024.)
Současně se ale její růst odehrává za významného využití cizího kapitálu.
Z účetního pohledu připadalo na konci roku 2024 na 163 milionů vlastního kapitálu přibližně 3,5 miliardy cizích zdrojů. Z pohledu managementu je situace příznivější díky znaleckému přecenění aktiv, které vlastní kapitál ekonomicky navyšuje nad miliardu korun.
(Zdroj: BICZ, Výroční zpráva 2024.)
Který z těchto pohledů je pro investora důležitější, se ukáže především v okamžiku, kdy se projekty skutečně dokončí a aktiva se budou prodávat za ceny blízké znaleckým hodnotám.
Osm a půl procenta je odměna za poměrně konkrétní rizika
Aktuální kupón 8,5 procenta ročně může být na první pohled atraktivní. Pro srovnání s bankovními produkty ale není vhodné dívat se pouze na procento.
Investor poskytuje nezajištěný úvěr účelové společnosti. Ta veškeré peníze pošle mateřské BICZ a její vlastní schopnost splácet stojí prakticky výhradně na tom, zda mateřský holding dokáže peníze vracet.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt a Konečné podmínky.)
Dluhopis není obchodován na burze, nemá mateřské ručení ani zástavu konkrétní nemovitosti a skupina současně pracuje s téměř čtyřmiliardovým čistým finančním dluhem podle údajů uvedených v prospektu.
(Zdroj: BICZ Bond 2025, Základní prospekt a Konečné podmínky 8,5/2029.)
Na druhé straně stojí reálná developerská skupina, miliardová aktiva, historická schopnost získávat a refinancovat kapitál a portfolio projektů, jejichž úspěšné dokončení může vytvářet další hodnotu.
Právě proto není BICZ jednoduchý černobílý příběh.
Největší otázkou není, zda BICZ vlastní nemovitosti. Vlastní. Otázkou je, zda jejich hodnota, prodejnost a budoucí cash flow budou dlouhodobě růst rychleji než dluh a náklady na jeho obsluhu.
A u současného dluhopisu je ještě jedna otázka, kterou by si měl investor položit dříve, než odešle půl milionu korun:
Pokud web říká „ručení a kovenanty“, ale konečné podmínky říkají „nezajištěné a bez jakékoli záruky“, kterou informaci má investor použít? Odpověď je jednoznačná – právně závaznou dokumentaci konkrétní emise.
